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又有城市首付降低利率下调 40房企融资总额下滑近四成

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开年的房地产金融环境似乎显得有点复杂多变。

在今年1月央行全面降准后,业内普遍预期,流动性的宽松对渴求资金的地产行业将带来重大利好,一方面房企的资金压力有望缓解,另一方面房贷利率有望降低。

不过,继今年1月房企融资总额大幅上升335.23%,创一年来月度新高后,2月房企融资总额又跌回2018年水平。

而在1月的金融和社融数据全面回暖后,央行和银保监会密集喊话房地产,强调继续紧盯房地产金融风险,加强房地产金融审慎管理,房地产金融预期再次发生改变。但日前,又传出无锡有银行下调首套房贷首付比例、深圳有银行下调首套房贷利率的消息,再次引发了市场对房地产信贷政策放松的预期。

到底2019年房企融资环境如何?房地产信贷政策是否会放松?

接受券商中国记者采访的业内人士认为,2月房企融资总额下滑是受春节假期因素影响,近期房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松。目前房地产金融,无论是开发贷,还是个人按揭贷款都是偏紧状态,没有明显放松。开发企业融资规模增长,主要以境外发债为主,国内发债尤其是开发贷仍是紧绷状态。

近两个月首套房贷利率下滑,跟房贷政策变化没有关系,房贷政策依然没放松。所以全社会融资面放松了,定向支持中小微企业、实体经济,但是房地产仍是偏紧的。

40房企融资总额环比下滑37.25%

继2018年9月、10月融资金额连续下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑、2019年1月大幅上升335.23%,创一年来月度新高后,2月房企融资总额又跌回2018年水平。

同策研究院的最新数据显示,2019年2月,40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元,环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。其中,债权融资额为551.94亿元,占房企融资总量的99.83%,环比下降37.31%;股权融资金额为0.94亿元,占总融资金额比重为0.17%。

与1月相比,各债权融资方式融资额度均降幅明显,跌幅最高达68.7%。其中,融资总额排名第一的是公司债,共融资363.25亿元,环比下降29.14%,占比65.7%;融资总额排名第二的是其他债权融资,总额57.52亿元,环比大降68.7%,占比10.4%;融资总额位居第三的是中期票据,总额为53.52亿元,环比下降47.76%,占比9.68%;排名第四的是境内银行贷款,融资额度44.74亿元,环比下降47.76%,占比8.09%;位居第五的是信托贷款,融资总额32.91亿元,环比小幅上升10.85%,占比5.95%。

对于2月房企融资总额大跌的原因,同策研究院总监张宏伟对券商中国记者表示,2月主要受春节因素影响比较大,境内的融资金额会下滑。

“2月份比较特殊,境内融资情况受到春节因素影响,整体融资状况到底有没有好转,还要看一下3、4月份状况。”张宏伟说,即使恢复到1月的水平,那也只是相当于2018年上半年的市场状况,也不是特别好,只是比最坏的时候好一点。

国金证券也认为,近期房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松,因为从用途来看,近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。

海外发债热情高涨,节后融资计划超百亿美元

在2月房企融资方式中,以公司债为主,而海外融资独占鳌头。

同策研究院的最新数据显示,2月,境外发债折合人民币共303.25亿元(占比83%),虽然额度环比下滑,但占比进一步提升(1月占比76.56%)。具体来看,2月发行15笔公司债券中,有11笔均是发行的美元优先票据或债券,合计45.33亿美元。

在已披露的数据中,融资成本最低的是万科发行的20亿元住房租赁专项公司债券(第一期),票面利率3.65%;融资成本最高的是当代置业额外发行的一年期2亿美元的优先票据,票面利率高达15.5%。总体来说,2月房企融资成本约在4%-10%之间。

对于海外融资占比进一步提升的原因,张宏伟对券商中国记者说:“即使按照1月份的状况,其实国内的房企融资仍然是比较难的,所以大家还是跑到境外发美元债。美元债融资成本平均都在7%-8%,甚至有的企业更高,这只是利率方面的成本,再加上通道费用等,基本上都在10%。”

这种趋势在春节后表现更加明显,特别是把融资计划统计在内的话,融资金额更加突出。中原地产研究中心统计数据显示,春节后有超过25家房企密集境外融资,融资计划已经超过100亿美元。

中原地产首席分析师张大伟认为,2019年房地产市场进入调整期的预期非常强,这种情况下,房企更关注资金链的安全,拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资,应对未来的还债高峰期。虽然海外融资成本明显上涨,叠加汇率的波动,更是压力非常大,但房企在资金压力下,依然需求量非常大。

高涨的融资需求背后,是即将到来的偿债高峰。根据中信建投统计,2019年房企到期债券规模逾3700亿元,今后三年都是偿债高峰,2021年将达到峰值,逼近7500亿,三年累计到期债务超1.5万亿。

两监管部门喊话,房地产金融或依然偏紧

随着1月央行的全面降准,以及房企融资规模的井喷,不少人预期随着央行不断释放资金宽松信号,整个市场现金流相对充裕,房地产金融信贷环境也会改善。不过,2月25日和26日银保监会和央行的密集表态,让这种预期发生了改变。

2月25日,银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示,继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题。同时,要实施差异化的房地产信贷政策,对于解决住房困难和改善住房条件且自身有财务支付能力的,要继续给予相应贷款支持;对于用来投资甚至是用来投机和炒卖的,要实行更严格的贷款标准,有的可能要提高首付比例,有的要调整利率的风险定价,有的甚至不能给予贷款支持。

2月26日,央行在2019年金融市场工作会议上表示,加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

对此,张大伟认为,房地产市场看政策,政策里面最直接的就是信贷,社会无风险的资金收益率和房贷利率。如果下调,对于楼市来说肯定是利好,如果上涨,房地产肯定会逐渐降温。从趋势看,房贷利率对房地产市场的影响远远不如首套房认定标准,即贷款成数、非普通住宅标准、是否认房又认贷。银保监会和央行的表述,代表了后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。

合硕机构首席分析师郭毅也认为,两部门的喊话基本上令降首付,松资格化为泡影,按照银保监会的表态,一些房价涨速过快,投机需求死灰复燃的城市,也许还会在“因城施策”的调控方针下,遭遇差别化住房信贷政策的结构性收紧。

谁知不到一周,市场就有首付降低和利率下调的传闻出现。

3月4日,有报道称,工行无锡分行于3月1日向各支行、分行营业部下发的通知显示,居民家庭首次购买普通住房申请个人住房贷款,最低首付比例由40%下调至30%,但前提是认房又认贷,且拥有本地户口。同日,还有媒体报道称,中信、北京银行下调深圳二手房贷利率,首套最低上浮8%。

对此,有专家认为,无锡首付比例下调可以理解为商业行为,也可以理解为政府指导下的放松行为,具有信号意义,即对于一些过去过于严厉的政策,后续肯定会放松。

不过,上海易居房地产研究院副院长杨红旭则对券商中国记者表示,“如果无锡当地政府或银监局之前有规定首套房首付比例最低40%的话,那这个动作就是很明显的放松,如果之前没有这种统一的规定,那这个也不算什么。”

在杨红旭看来,目前房地产金融,无论是开发贷,还是个人按揭贷款都是偏紧的状态,没有明显放松。开发企业融资规模增长,主要以境外发债为主,国内发债尤其是开发贷仍是紧绷状态。近两个月首套房贷利率下滑,跟房贷政策变化没有关系,房贷政策依然没放松。

“主要是多次降准后全社会的利率下滑了,如国债利率,2018年一直下滑,目前在2.6%左右。全社会利率水平重心下移后,商业银行认为,个人贷款利率下浮一样可以赚钱,而且可以多贷一些。因为楼市成交下滑后,个人按揭贷款也下滑了,商业银行认为个人按揭贷款是一笔优质的资产,目前很多银行乐意放贷。”杨红旭对券商中国记者说,但是首付比例没有放松,也没收到窗口指导说大力支持购房贷款。所以全社会融资面放松了,定向支持中小微企业、实体经济,但是房地产仍是偏紧的。(券商中国)

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