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一线城市短期 去化压力犹存 房企回归核心二线城市

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2018年,楼市在政策持续调控的背景下急剧变化,一二线市场的热度持续下滑。进入2019年,土地市场回归理性、新房供应持续增长、降价潮涌,楼市形势仍然向下。

以上海而言,同策研究院首席分析师张宏伟分析认为,上海短期内市场去化压力增加了。首先,拿到预售证的新房库存量达到700多万平方米,比去年下半年600多万平方米的供应规模略有增长;其次,最近三个月的市场去化速度是14个月,去年下半年基本是12个月。

一线城市去化压力仍在

以上海为例,其房地产市场存量去化压力确在增加。同策研究院一份研报显示,2019年1月上海市商品住宅供应面积为40.25万平米,同比下降9个百分点;成交面积为52.97万平米,同比上升8个百分点。

根据上海商品住宅存量及3个月移动去化反映,2019年1月上海市存量为709.5万平方米,三个月移动去化周期为14.08个月,去年下半年基本是12个月。商品住宅市场存量近两年来创新高,市场去化压力增大。

二手房却不同。来自链家地产的数据显示,2月前10天,上海市场住宅类产品网签471套,基本上与往年过年期间的市场行情类似;而上海链家2019年春节后4天带看并不活跃,比2019年1月日均带看量下降35.88%,比2018年春节后4天的日均带看下降7.66%。

但二手房成交有上涨趋势。2019年1月,上海链家的成交量环比上涨12.02%。成交均价与2018年12月相比小幅上涨,涨幅为2.20%,扭转了2018年5月以来成交均价连续7个月的下跌趋势。上海中原地产数据表明,1月上海二手住宅成交1.65万套,环比增加6.5%,同比增加39.6%。

张宏伟认为,可能短期内,二手房走势强于新房,实际上这是因为置换导致的。从上海各大区域库存的结构来看,金山区和青浦区的去化压力是最大的。市场如果继续调整,房价拐点将在这两个区域率先出现。

房企觊觎核心二线城市

作为楼市的风向标,土地市场一举一动的变化,都将成为影响房价的重要因素。反观2018年,严苛的土地限制条件、长期调控政策不放松、资金压力、融资环境、市场下行等一系列的原因,导致房企拿地越发谨慎,土拍热度出现明显转变。一轮游、低溢价率、流拍、延缓出让、国企托市等现象在下半年屡见不鲜,土地市场下行趋势渐显。以2019年2月15日出让的福州7幅土地为例,7幅地块中有三幅为此前流拍地块。

根据2018年底上海易居房地产研究院发布的《100城市土地市场报告》显示,2018年11月份全国百城土地储备规模达到超过11亿平方米,土地储备规模持续增加,全国百城土地储备去化周期达到近19个月,呈现出明显上升趋势,后期不少城市将面临土地储备去化周期持续加长的压力。

克尔瑞福州分析师张曙娇分析认为,就算是2月15日福州出让的7幅土地价格比较理性,但房企前期启动资金仍较高,对房企的资金和综合实力要求较高。

通过计算,本次7幅地块总体量约为180万方,其中安置型商品房占比约为71%,除了01和02号地块,其他地块基本为住宅部分的90%,实际可售面积相当少。但因为设置了“安置型商品房在一定期限内卖不掉,可由政府回收”这一条件,变相“救市”也使得房企的竞买热情随之增加。这些参与土拍的房企,账面现金也比较充裕。

实际上,在过去一年的土拍市场中,鲜少见到福州系房企的身影。近年来,随着本土房企土地储备的消耗,为了巩固市场地位和可持续发展,房企补仓意愿逐渐加强。比如阳光城、融侨(与首开合作参拍)、正荣等福州知名房企重现土拍现场,阳光城、正荣经过多轮激战,分别将宗地2019-02和宗地2019-03地块收入囊中。而融信、宝龙虽然参与了却一幅土地也没有拿到。

需要指出的是,房企在过去两年在福州所拿的高价地,仍有大部分尚未入市。据CRIC初步统计,近两年福州主城区招拍挂市场成交的商住用地中,有六十多幅未面市地块,还不包括收并购地块、纯商业用地和前几年的未入市的地块。而这部分地块中,大部分在竞买条件中明确要求在指定时间内面市。2019年福州或将迎来新盘供应潮。加之此前持销期的新盘还有一定的库存量,可选择的房源量将十分充足。

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