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2018年上海新房供求“逆转”二手房价同比降2.7%

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1月16日,国家统计局发布数据显示,2018年上海新建商品住宅价格上涨0.6%,二手住宅价格下降0.3%;4个一线城市新建商品住宅价格上涨1.3%,二手住宅价格下降0.3%。而各机构发布的数据也印证了一二线城市新房销售遇阻、二手房低迷的现状。

值得注意的是,上海易居房地产研究院日前发布的《上海2018年度房地产市场报告》(以下简称《报告》)显示,2018年上海新增供给面积836万平方米,同比增长122.1%;而新建商品住宅成交面积约647万平方米,同比仅增长1.2%。同时,二手住宅共成交16.4万套,相比2017年的15.2万套略有上升。

易居研究院研究员姚方向《每日经济新闻》记者表示:“上海楼市经历了2017年商品住宅供应自2006年以来的最低水平,2018年呈现近3年以来首次供大于求的‘逆转’,但供给放量并未推动成交量的上行。”

新房供量同比大涨成交量同比仅增1.2%

《报告》显示,2018年上海新增供给面积836万平方米,同比增长122.1%;而同年上海新建商品住宅成交面积约647万平方米,同比仅增长1.2%。

一个有意思的现象是,《每日经济新闻》记者所在的十几个上海置业微信交流群里,近几个月讨论买房的人明显少了。管理员还是每天发送“上海重磅推盘”或“稀缺二手房源”,但他往往要唱十几天的“独角戏”才会换来一两条可能还是广告链接的“回应”。临近年底,大家的话题从学区房转到了辅导孩子学习方面,偶尔有一两句关于买房的讨论,众人的态度也是高度一致——继续观望。

姚方向《每日经济新闻》记者分析认为:“从短周期来看,当前市场类似于2011年走势。若以2012年为参照,预计2019年新建商品住宅成交量将小幅增长。”

土地市场方面,2018年上海共成交278幅土地,土地成交建筑面积2381万平方米,同比增长26%。土地出让总金额1927亿元,同比增长19%。

报告指出,在2016年上海土地成交建筑面积到达低点后,2017年开始步入上升通道,但2018年同比增速放缓。纵观2018年年初累计数据,除3月和10月,其他各月份年初累计土地成交建筑面积同比增速持续回落。

值得注意的是,2018年上海土地市场溢价率低,甚至接连出现流拍现象。在重租赁和严管控的背景下,加之房企资金压力加剧,房企拿地也更加理性谨慎。2018年12月份,上海共成交31幅地块中,商品房住宅用地仅有4幅。

新房价格继续上升二手房价格同比降2.7%

《报告》显示,2018年上海新房成交均价为53432元/平方米,同比上涨11.5%。2007年至2018年,上海房价整体呈现上升的走势。

受成交项目结构影响,2018年12月上海新建商品住宅成交均价为61836元/平方米,环比上涨5.0%,同比上涨24.8%。从2018年12月份成交金额来看,销售排名前5位的商品住宅项目成交均价均超过10万/平方米,较2018年11月份有所上涨。

上海易居房地产研究院指出,从同比涨幅来看,自2011年至2018年,成交均价同比涨幅收窄,2018年同比较2017年同比下跌13.6个百分点。2011年和2012年上海新房价格接近于零的同比增速,是因为一系列限购限贷政策的有效遏制。预计后续上海新房成交价格整体将类似于2011~2015年间的盘整态势。

国家统计局数据显示,2018年上海二手住宅销售价格环比下降0.3%,同比下降2.7%。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析指出:“相比新建住宅限价,当下市场二手房的价格更代表市场真实价格,特别是一二线热点城市,二手房成交量占比已经市场过半,北京、上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。”

《报告》显示,2018年上海二手住宅累计成交约16.4万套,同比增长7.8%。对比历史数据来看,2018年二手房成交量仍在低位运行,市场属于平稳波动。

《报告》认为,2015年和2016年上海二手房成交量为2009年以来历史高点, 本轮调控历时两年多,二手房月度价格指数持续高位盘整,自2018年以来进入下行通道。随着成交量的萎缩,二手房价成交价格如期下跌,考虑到政策环境和信贷环境仍然没有放松,预计上海二手房价格将继续小幅下行趋势,近几年需求恐难以维持旺盛水平。包晶晶

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