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租房纳税: 老问题引发新忧虑

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近日,新税法就像在冬天里为大家燃起了一把火。从今年的1月1日起,租房者依法享有每个月1500元的个税专项附加扣除额。在北上广深等一线城市,租赁性住房在整个住房市场中所占的比例已超过50%,这意味着该项福利,或惠及半数以上的城市居民。

然而,正当年轻的上班族还在为新法正式实施奔走相告时,让他们始料不及的是,由于申请扣除时租房者按规定要把房东的名字、身份证号、住房地址等信息交给税务局,一些个人房东开始担心被税务局查缴出租房屋的税收,从而以各种方式向租房者传递信号:“你申请个税抵扣,我就涨房租!”精明的租房者算了一笔账,抵扣带来的免缴数额远远覆盖不了涨租带来的经济负担,于是在这场无硝烟的私下博弈中,还沉浸在税改红利喜悦中的租房者,马上便处在了下风。

当前,我国已进入租房时代。据有关研究机构预测,两年后我国住房租赁市场规模将达到1.6万亿元。对一个转型发展中的国家来说,这个行业提供了一笔非常可观的税源。因此,通过各种制度改革来引导租房供给主体走上依法缴税的轨道,是国内的大势所趋。

不过,在税管部门看来,租房产业税源一直是看上去很美,要真正使之成为有效的征税对象,却并不容易。主要症结在于,个人房东一直是这个市场最大的供给主体,品牌化、规模化运营的公寓机构在整个市场的占比不超过3%。私人房源点多面广、产权不清,建设管理杂乱无章,在租房行业真正进入法治化和规范化管理之前,政府要想对个人房东征税,成本高、难度大,至少就目前的条件来说还很不现实。

对地方政府来说,租房纳税其实是个老问题。在早几年的住房公积金管理等制度改革中,就已经充分暴露。在2018年住房公积金管理新政前,大量有实际需要的中低收入职工正是因为无法从个人房东那里拿到申请提取住房公积金所必须的租赁合同和发票,从而被挡在了政策门外。为了最大程度地保障民生需求,近年各地政府开始逐步放宽了对租房者的提取条件。

新税法要求申扣者提供房东个人信息,与住房公积金管理新政前要求提取者提供租赁合同、租房备案证明的规定,反映的问题其实如出一辙,本质上都提高了个人房东纳税的风险。尽管近日有媒体引述一些疑似官方的消息称,目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有加强征管方面的通知。然而,面对头顶上的税法,没有哪个出租屋的业主会相信,自己可以有权不用依法纳税。

租房者为免被房东涨租而放弃申扣,这是否意味着新税法专门为租房一族设置的优惠制度在现实中将落不到实处?当然不是。首先,以广东为代表的一些省份,近年已铆足干劲加大对国有租赁平台和长租公寓企业的扶持力度,通过大力发展规模化、机构化租赁来引领行业的快速健康发展。按照广东的目标,2020年全省机构和企业管理的房源将突破70万套。这类房源的提供方是依法纳税的,租房者完全不用担心申扣问题。其次,地方政府对租房行业的法制化、规范化和科技化管理进程也在加快,随着新政的阳光逐步照亮私人租赁的每一个角落,租房者的法律地位也将日益提升。最后,在引导个人房东主动依法纳税方面,相信有关部门也将加大调研力度,结合国情推出一些更务实的制度措施。譬如,有专家就提出在国家现代化治理大背景下,为了降低征纳双方的风险,相关部门可考虑出台相应的优惠政策,规定房租定额标准下免税,引导公民逐步培养依法纳税的良好习惯。

法律为人们构建的通常是一个应然的世界,只有实施才能真正把人们带入实然的世界。在这个过程中,我们个人的文化修养、法律意识以及所处的社会环境、经济环境等,都会直接或间接影响到法的运行。因而,新的税法要想对老百姓的租房生活起到实效,让亿万租房者能够从中感受到改革红利的温暖,还需要全社会的努力。

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