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出水才看两腿泥:调整时期才能显出房企真水平

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出水才看两腿泥。只有调整时期才能显出房企真水平。

11月26日,北京土地出让额创下历史单日成交纪录:316.46亿元。当日共有12宗经营性用地成交,其中居住用地11宗约66公顷,商服用地1宗约3公顷。总建筑规模约134万平方米。11宗居住用地中,9宗为限竞房地块,2宗为共有产权房地块。

这则消息透露出三点信息:一是一批城市年底加快了土地出让步伐。虽说从近几年情况看多数城市都未能完成年度土地出让计划,但相差太大也不好,何况无论是从保障财政收入、保持投资增长还是从满足市场需求看,都需要增大土地供应。这就是为什么北京、上海、广州、深圳、南京、厦门、济南等城市11月以来均推出大批土地的原因。

二是居住用地占比大幅提高。北京前述12宗土地里,有11宗是居住类用地。这也符合之前住建部提出房价上涨压力大的热点城市增加住宅用地供应的要求。三是限价类土地成为主流。北京限竞房和共有产权房这些带有政府限制性保障性的住房将成为市场供应主体。

顺便说一句,大批限价房、限竞房的推出,确实起到了抑制房价上涨的作用。比如,预计于12月开盘的北京中海云熙项目,据说首期开盘均价为35000元/平方米,而8月拿地时政府限定该地块商品住房销售均价不超过40058元/平方米(含全装修费用),即均价“下降”了约5000元/平方米。

问题是,各地推出了大量土地,你敢不敢买?当然,已出让的土地,除个别流拍外,基本都成交了,不过,溢价率普遍比较低。溢价率低,固然是因为政府设定了地价天花板,但更重要的,还与房企对楼市未来的预期不确定有关。

我多次讲过,2016年以来的这轮严厉调控,2017年至2018年上半年的逆势增长,甚至创下量价新高,这是不正常的,不能以非正常当成常态,下半年以来的调整不仅必要,而且必须;但与此同时,过分悲观也是不正确的,稳定之后的楼市仍将有相当长的发展期。

那么,只要不是薅一把就走,而是瞩意长远的房企,就必须要适时补充土储。关键是时机。我们常说,在别人恐惧的时候贪婪,楼市预期不确定甚至共识是已进入下行轨道的时候,有没有胆量作出投资决定,就颇费思量了。毕竟每幅土地动辄几十亿,买错了地可不是好玩的。

正如我们记者所报道的,今年房企投资已经出现了明显分化。部分过于激进的房企,或者是重心过于下沉到三四线城市的房企,由于销售放缓,偿债压力大,开始了阵痛,连报名竞地都不敢;而一些布局均衡、现金流较好的房企,则采取了进击姿态。

从一年的时点看,没有准确的统计数据证明,哪个季节是买地的最佳时候,但有两个指标值得参考。一是土地溢价率低,二是可挑选数量多。以此观之,今年年底热点城市土地集中上市,争抢又不激烈,相对便宜,可能是拿地的时间窗口之一。

紧接着,有朋友问,年底是不是买房的好时机?

我一以贯之的态度是,投资买房我从不会给出具体建议。现在投资门槛这么高,限购这么严,想买也难。何况,物业持有环节征税只是时间问题。当然有人会说,只要想投资总是有办法的。反正我没有办法。好在经过几年的“去投资化”教育,动这方面心思的朋友确实少多了。

不过,房地产市场里的刚需一直都在的。除了首套房,还有改善性需求,比如换房,小房换大房,郊区房换城区房,还有学区房。以小换大,要增加投入,也就有何时出手的问题。大家挣点钱都不容易,谁不想以最低的价格买(换)到心仪的房子呢?

据我个人观察的经验,即使是在楼市最火热的时候,年底年初也是相对的低点。有些城市公司,到11月一盘账,距离全年任务还差20亿,为了冲业绩,可能会拿出一些房源来促销;有些房企,年底要还债,可能打折以尽快回笼资金;有的企业对来年楼市预期不好,也会选择现金为王,去化为上。

但必须强调,就像没几个神仙真正做得到股市抄底一样,期望楼市抄底也如同卜卦。所谓刚性需求就在于不得不买,千万不要因为你这个月买的房,下个月跌了500块就捶胸顿脚。至于买纯商品房还是买保障性住房,就得看支付能力了。

我还想多说一句,不要受所谓房价暴跌的蛊惑。虽然有不少城市存在房价虚高的泡沫现象,如果说它们可能会下跌百分之二三十我一点也不会惊讶,现实也的确处于下行通道,但不能指望它一夜之间就会到来。如果谁告诉你,明年跌8%,后年跌10%,他一定是罕见的预测大师。只是你会信么?反正我不会预测,目前能说的是,楼市调控的主基调仍然是稳定。

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