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广东清远:承租人违约先起诉 遭遇反诉

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民事诉讼中原、被告地位平等,原告可以起诉,被告亦可反诉,针锋相对的较量中,常常有意想不到的反转剧情。

佛冈县人民法院(以下称“佛冈法院”)最近审结了这样一起租赁纠纷案件。

原告钟某某称,2009年6月他与被告邝某某签订《土地租赁合同》,以每月3000元承租邝某某约3000平方米的一块场地,租期13年。

2014年10月,邝某某借口国家税务局要按1元/平方米征收“土地税”,将每月租金提至6000元。2016年9月10日,邝某某以没有及时结清水电费及租金为由,书面通知钟某某解除合同,要求他9月18日前自行撤离现场。2016年9月15日钟某某参加同乡聚会时才无意中得知根本没有“土地税”这回事,要求邝某某退钱遭拒,但仍继续经营。

2016年12月,县供电局以该场地属违章建筑违反安全用电有关规定,停止供电。2017年10月,邝某某剪断供应场地的水管,导致钟某某无法继续维持经营,造成较大经济损失。原告不得已提起诉讼,要求继续履行合同、退回欺诈多收的租金和赔偿损失等。

邝某某提出反诉称,钟某某(反诉被告)于2013年9月将场地中700平方米转租给谢某某用于汽车修理,每月租金4000多元,还将另一块地租给曾某某,因为转租他人产生了收益,所以要增加3000元,双方是协商同意的,后来也是按照每月6000元结算的。而且,自2015年7月以来,钟某某就无故拖欠水电费及租金,自己曾发文催促。由于对方长期拖欠费用,致使出租人无法实现合同的经济目的,故书面通知解除合同,并告知自行撤场后,承租人钟某某仍然迟迟不撤离,才切断自来水管的。

双方围绕月租金的标准计算、邝某某发出解除合同的《通知》是否有效、是否应赔偿钟某某的损失等关键问题,各执一词。

原合同约定月租金3000元,但自2014年10月至2016年9月14日,一直按月租金6000元的标准交收租金。原告主张被告欺诈提高租金,但举证不足。尽管无从查明邝某某擅自提高租金的原因,但钟某某是有相当社会阅历的人,完全可以及时向国家税务部门咨询,或者立即要求解除合同。现双方已按月租6000元的标准履行了两年,视为双方对原租赁合同的部分条款作了修改。退一步讲,就算邝某某的行为构成欺诈,钟某某也应在2016年9月15日知道真相后一年内行使撤销权,现钟某某于2017年10月9日提起诉讼,已超出了法定的撤销权期限。因此,其要求仍按每月3000元计算租金的诉讼请求本院不予支持。

双方2009年6月签订的《土地租赁合同》第三条约定:“交租时间为每月的3-8号。如20天都不交租将收回场地”。钟某某长期拖欠水电费及租金的行为已违约,约定的解除合同的条件已成就,邝某某有权以《通知》主张解除合同。钟某某如果对《通知》有异议,应当向仲裁机构或者人民法院申请确认解除合同的《通知》的效力,但并没有申请。所以合同自2016年9月10日起解除。

钟某某违约在先,应当由其自行承担解约造成的损失。至于钟某某称因邝某某场地属违章建筑被供电部门停电才导致其损失。因解除合同的《通知》在前,已责令原告自行搬离,2个多月后供电部门才停电,其理由不能成立,损失应当自担。

佛冈法院一审判决:解除双方的《土地租赁合同》;驳回原告钟某某的诉讼请求;限反诉被告钟某某自本判决生效之日起20日内,支付租金及水电费10.16万元给反诉原告邝某某,并腾空租赁场地,交回给反诉原告邝某某。钟某某不服一审判决提起上诉后,二审维持原判,一审判决已经生效。

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