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调控效果显现 上海楼市“金九银十”降温开局

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本应是各大房企争先推盘、销量“高歌猛进”的“金九银十”,却出人意料地降温了。

北京、杭州、南京、西安等地接连传出二手房成交量趋缓、一手房“供不应求”盛况不再,开发商开始降价促销的消息。

那么,作为全国活跃度和人口流动性最高地区之一的上海,“金九”开局如何?

“冰火两重天”

分析房地产得看趋势。房价一夜“腰斩”、成交量一日“断崖式”下滑的现象毕竟在少数。

从上海地区推出房源套数和认筹组数的变化来看,今年7月,上海开盘摇号的盘共23个,但不算上“小筹”,根据上海东方公证处公布的摇号排序结果,有12个楼盘认筹组数少于房源数,其中不乏郊区盘,如位于小昆山的佘山院子,崇明长兴岛的江山美宸苑等。

但值得注意的是,主打高端盘的泰禾项目“大城小院”虽然也在长兴岛,但其认筹组数和推出房源数量极其相近,并不愁卖。

与此同时,同属郊区的龙湖天璞雅筑却成为7月最受购房者追捧的楼盘之一,演唱会级别的开盘现场、3个小时便“清盘”的盛况让其成为7月当之无愧的网红盘。作为龙湖的高端系列,该楼盘在虹桥范围内且价格惊喜,故不少购房者表示“买得值”。据悉,龙湖天璞二期正在“路上”,不过在装修上或会“从简”,龙湖能否保住上海网红IP的地位有待观察。

除了上述销售分化明显的郊区盘,在普陀的绿地海珀玉晖、静安的金融街融府、黄浦的复兴珑御、杨浦的阳光城滨江悦等均价高于9万元/平方米的“内环”盘普遍因其地段的优越性而“吸粉”无数。

降温进行时

从整体来说,7月认筹率达50%以上的楼盘还是大趋势。但是,8月上海楼市“画风”就稍有变化。认筹寥寥(认筹率≤0.29)的楼盘环比增加约5%,占8月开盘的比例达到22%,认筹率在30%-49%之间的楼盘从7月占总开盘数量的9%一跃至8月的19%。

热门板块如前滩以及内环板块在8月楼市清凉的行情中“脱颖而出”。晶耀明邸、前滩东方逸品虽同日认筹,但“热情不减”,前者仅推出的116套房源吸引了1540组购房者认筹。此前,中粮在前滩的海景壹号也获得了7倍认筹率。

对于前滩的火爆,不少观点认为,前滩规划的前景可期(升级版陆家嘴)。

不过,同处于中内环间的杨浦东外滩认筹率就没这么乐观了,曾有购房者透露,华发公馆销售人员屡次致电向其推销房源。

此外,8月楼盘供应量较7月明显增多,其中,浦东、闵行、松江等外环项目数量均有所增长。量的增多或使得需求分流,同时购房者也可“货比三家”,选购性价比最高的楼盘,这或可解释同一区域板块内楼盘认筹率的分化现象。

与7月楼市相同的是,环内外认筹“分水岭”依旧存在。稀缺的市中心盘,如九龙仓静安壹号8月依旧“热气腾腾”。

“金九银十”成交疲软?

认筹率下降的背后是越来越多买家从“哄抢”到理性观望的转变。那么今年的“金九银十”会呈现怎样的情形?

事实上,回顾上海楼市的“金九银十”,这段被外界公认的楼市“旺季”于2017年就已显“后劲不足”。

据上海统计局发布的数据,2017年1月-8月、1月-9月、1月-10月全市房地产住宅销售面积分别为925.76万平方米、1044.34万平方米、1106.42万平方米;同比分别减少29.3%、30.7%、33.4%。彼时,上海统计局便称,2017年3月之后,上海楼市观望气氛浓厚,传统的“金九银十”行情并未出现,月度成交量持续在90万平方米左右的规模低位波动。

从房地产开发投资情况来看,2017年9月-10月间也处于增幅回落期。

2018年“金九”的开局并没有呈现出热闹的势头。

网上房地产数据显示,今年9月,首周外环以外和内外环间已售面积较8月底有一定程度上的下滑。

中国指数研究院报告显示,其重点监测的21个城市成交面积环比下降10.4%,其中一线城市成交环比降幅超四成。9月3日-9月9日期间,上海成交面积环比下降40.14%,金九首周表现低迷。

易居研究院研究员沈昕认为,“楼市降温主要受政策影响。调控政策短期内不会放松,甚至还有可能趋严。”

“对热点城市的调控实际上已经有两年多了。像南京是从去年下半年起,二手房价开始萎缩,杭州是今年5月份开始,二手房量大幅下滑,价格进行盘整,而上海楼市从2017年初就已降温。这些城市的楼市都经历了一个大幅上涨,然后降温的过程。先是量缩,随后价格开始慢慢下跌。随着市场持续降温,当前销售态势会进一步转弱。” 易居研究院副院长、房产专家杨红旭表示。

杨红旭指出,今年上海楼市成交量(无论是新房还是二手房)的低迷只是延续去年的走势,且价格将进一步走弱。其中,8月上海二手房销量较7月依旧处于下跌状态,故综上来看,上海“金九银十”销量大幅上涨恐难出现。

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