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北京公积金政策迎重大调整 去杠杆蔓延至普通置业者

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9月13日晚间,北京住房公积金管理中心发布新政,宣布自本月17日起,公积金贷款购房将“认房又认贷”;公积金贷款将与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万;贷款期限从不超过70岁调整至不超过65岁;调高非政策性购房公积金贷款首付比例;东西城户籍家庭购买郊区住宅贷款最高可调高20万贷款额度等多项新政。

此次新政的“贷款额度挂钩缴存年限”可谓全国首例,业内人士认为,新政重心定义“刚需”,“毕业即卖房”被排除在刚需以外。基于北京楼市的代表性,公积金新政可能被其他线城市所借鉴。在目前商贷紧缩的状态下,公积金同样收紧,不仅影响低总价刚需市场,还可能影响到换房链条中的改善市场。公积金政策的收紧,意味着楼市去杠杆已经从开发商蔓延到普通购房置业者。

贷款额度首次与缴存年限挂钩

和商贷一样“认房又认贷”

以前公积金贷款的最高额度是120万元,缴存时间的长短不会影响额度。新政则实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。

根据《通知》,公积金贷款额度将与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元,如果缴存年限不够1整年的,按1整年计算。如借款申请人为已婚的,核算贷款额度以夫妻双方缴存年限较长的一方计算。

2017年北京“317”新政中,商贷已经实施了“认房又认贷”,公积金贷款只“认房”,这次新政将公积金贷款也变成了“认房又认贷”,既要看名下是否无房,也要看全国范围内的个人住房贷款记录。

《通知》规定,借款申请人名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款)且在本市无住房的,按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形,被核定为是二套房的,按二套房贷款政策办理;如果被核定为有两套及以上住房的,不予贷款。

新政在首付比例方面也进行了调整。具体来看,购买经济适用住房的,首付款比例不低于20%;购买共有产权等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%;购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。

经济日报-中国经济网记者注意到,为落实北京城市总体规划的有关要求,公积金贷款实行差别化贷款额度。借款申请人户籍在北京市东城区或西城区的,购买城六区外的首套住房,最高贷款额度可在120万元基础上浮20万元;对于不属于前一种情况的,但借款申请人户籍均在城六区的,购买城六区外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万元。对于户籍不在城六区的申请人,购买首套住房,最高贷款额度为120万元。符合二套房贷款政策要求的,最高贷款额度为60万元。

此外,过去公积金贷款期限最长是截止到70周岁,新政则调整为不得超过65周岁。在保证借款申请人基本生活费用的前提下,按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准,

影响低总价刚需市场

或被其他城市所借鉴

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多。公积金贷款尽管额度有限,但其利率较低,能够帮助购房者减轻贷款压力,这是公积金制度设计的本意。在目前商业信贷保持紧缩的状态下,消费者本身的购买力就受到制约。公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场,还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计,四季度北京房地产市场的情况不容乐观。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右,但这个政策影响下预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款,这个政策对刚需影响非常大,特别是年轻人,当下北京市场平均购房年龄在28左右,按照新政贷款只能50万左右。本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需。而从认房又认贷看公积金政策全面收紧。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示,北京此次出台公积金贷款政策,充分说明房地产政策管控依然是比较严厉的,尤其是结合公积金贷款的实际情况,采取了相对收紧的政策内容。总体上看,北京当前政策的亮点在于,市区户籍到郊区购房,可以享受公积金贷款额度增加的优惠,这和北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关。类似做法,也值得全国其他城市学习和借鉴。

贝壳研究院Real Data 数据库显示,上半年3、4、5月份二手房市场成交量有所复苏,但仍处于适度水平。6、7、8月二手房成交持续回落,三个月累计下跌46.2%。房价自调控以来一直处于平稳的阶段。新增房源和客源以及带看客源量均不断下滑,市场整体表现较为低迷。

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