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房屋买卖人跳单应负违约责任

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现实中,绝大多数的房源信息被中介公司垄断,房屋出卖人和买受人的交易活动一般通过中介公司完成。但是,交易完成后,中介公司会按照房屋成交价收取一定比例的中介费,在房价高企的时代,这是一笔不小的开支。为节省费用,有些房屋出卖人和买受人在经过中介撮合后,跳开中介,私下签订房屋买卖合同,这就是俗称的“跳单”。那么,“跳单”行为是否合法呢?以下是笔者曾经接手的一起咨询案例。

2017年4月,李某欲将其一套位于北京市丰台区的房屋出售,遂与某中介公司签订了《房地产居间合同(出售)》,中介费为实际成交价的1%。同年5月,张某与同一中介公司签订了《买受方看房确认书》,实地看了李某的房屋,协议约定张某不得与李某私下交易,否则应赔偿房屋成交价1%的违约金。后李某与张某私下进行了交易,成交价为300万元,并办理了房屋产权过户手续。中介公司得知该消息后,将张、李二人告上法庭,要求承担违约责任。

笔者认为,张、李二人的“跳单”行为违反了合同约定,应承担违约责任。

首先,张、李二人已与中介公司形成居间服务合同关系。根据《合同法》第424、426条的规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同;居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。张、李二人均与中介公司形成了居间合同关系。

其次,张、李二人的“跳单”行为属违约行为,应负违约责任。中介公司已提供了合同约定的居间服务,促成张、李二人达成协议,但后者擅自“跳单”,规避中介费,应按合同约定承担违约责任。

最后,诚信原则为民事活动的基本原则,房屋买卖当事人与中介公司签订服务合同后应信守承诺,尊重别人的劳动,依约给付中介费,切勿耍小聪明,否则将承担违约责任。

殷元红 李润生(著名律师)

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