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住房信贷政策应更加审慎

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相较于各地出台的限购政策,住房信贷政策对于调整房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有着更为明显的作用。中共中央政治局会议强调,坚决遏制房价上涨,凸显了中央解决房地产市场问题的决心。在这种情况下,商业银行对住房信贷政策的调整和实施应该更加审慎,应根据区域、需求不同实行差别化对待,服从和服务于房地产市场平稳健康发展的总体要求。

近期,我国住房信贷市场发生的变化引发了人们的关注。其一是,自2017年1月份以来,个人住房贷款利率连续19个月上升;其二是,有报道称部分商业银行拟对个人住房贷款首套房利率微调,后证实并非如此,引起广泛关注。住房信贷政策关系房地产调控大局,与老百姓切身利益息息相关,对相关政策调整和业务经营应更加审慎。

不可否认,金融是房地产市场的血脉。2017年,我国个人住房贷款余额首次突破20万亿元,达21.86万亿元,同比增长22.2%,仍然保持较快速度。同时,仍有部分个人消费贷款等违规流入房地产市场。大量信贷资金进入房市,既有我国居民住房真实需求不断增长的影响,更是房价大幅上涨刺激下居民投资热情所致。

相较于各地出台的限购政策,住房信贷政策对于调整房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有着更为明显的作用。研究表明,贷款利率、首付比例对购房者收入、财产及贷款年限的限制等,都会影响到购房成本,进而影响到消费者的购房行为。调整住房信贷政策,可以从调整贷款总量、贷款价格、贷款条件、贷款首付以及贷款期限等方面入手,量价并举,长短结合,既调控总量又调整价格,既着眼当下又引导预期。

今年以来,我国货币政策边际放松,银行间流动性趋于充裕,市场预期很可能会引起新一轮房价上涨。近日召开的中共中央政治局会议强调,坚决遏制房价上涨,凸显了中央解决房地产市场问题的决心。在这种情况下,商业银行对住房信贷政策的调整和实施应该更加审慎,应根据区域、需求不同实行差别化对待,服从和服务于房地产市场平稳健康发展的总体要求。

从区域看,应坚持因城施策。对于部分房价上涨较快的热点城市,整体上应继续严格控制贷款总量,主动上调贷款利率,适当收紧贷款条件,并提高贷款首付比例。对部分房地产库存量较高的三四线城市,商业银行可在风险可控的前提下,合理发挥住房信贷的杠杆作用,从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面适度加大支持力度,助力房地产市场“去库存”。

从需求看,对不同的购房需求应区别对待。必须看到,我国城镇化还将持续较长时间,不少居民特别是中小城市居民较强的购房需求未得到有效满足。应区分不同客户,合理满足自住型和改善型购房需求,坚决抑制投资性、投机性购房需求。同时,要加快金融产品创新步伐,加大对住房租赁市场的支持和服务,推动落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。

在差别化住房信贷政策实施过程中,还要采取措施,防止部分人群利用“假结婚”“假离婚”等手段钻空子,使住房信贷政策及相应措施走形变样。

2003年,央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,首次提出了个人住房贷款差别化管理理念,强调针对不同的购房人,采取不同的住房信贷政策。总体而言,在政策框架之内的个人住房贷款利率调整应该交由商业银行决定。但也要看到,近年来我国家庭部门的杠杆率上升较快,潜在风险不断累积。在近来流动性较为充裕、负债成本有所下降的情况下,商业银行应该保持清醒认识,审慎经营个人住房贷款业务,不向市场发出错误信号。这既是防控自身经营风险的需要,也有利于稳定家庭部门杠杆、抑制房地产市场泡沫。(董希淼 作者系中国人民大学重阳金融研究院高级研究员)

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