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受益高周转 上半年近10家上市房企利润预增超200%

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又到了房企向股东汇报上半年业绩的时间。这一次,房企普遍开启了预增模式。

据不完全统计,截至目前,已经有超过30家上市房企发布了2018年上半年业绩预告(快报),其中利润增幅预计超200%的有近10家。

在已公布业绩预告的企业中,中交地产上半年净利润预计为3.03亿元,同比增长2948.33%;恒大预计上半年税后净利润则超520亿元,暂居行业首位。房企普遍预盈下,也有预亏的企业,如中弘股份。该公司预计上半年内归属于上市公司股东的净利润亏损14亿元,比上年同期下降4876.59%;基本每股收益亏损约0.17元。

今年的半年报披露才拉开序幕,便已涨跌分明、差距明显。在业内人士看来,2018年整体净利润,主要受到2016年、2017年销售结转收入和利润率情况的影响。如今,房企越来越强调通过销售回款拿地,将现金用到极致,利用高周转降低开发成本、提升利润率水平。

多家房企利润增幅喜人

在截至目前发布半年报预告的房企中,不少企业利润的成色颇足。

以碧桂园为例,其预计上半年净利润大幅增长,其中股东应占利润同比增幅不少于50%。

恒大上半年实现销售金额3042亿元,同比增长24.6%;税后净利润超520亿元,核心业务利润超546亿元,同比大增100%以上。虽涨幅不如中交地产等,但净利润数值领先。

而一向以稳健低调著称的保利,其发布的业绩快报显示,上半年归属于上市公司股东的净利润为64.92亿元,同比增长14.90%;基本每股收益为0.55元,同比增长14.06%。

在第一梯队之外,如阳光城上半年归属于上市公司股东的净利润,也较上年同期大幅增长200%左右。

注意到,碧桂园的业绩增幅,主要是集团可确认收入的物业增加,及物业的平均售价及毛利率增长所致。而阳光城亦同样受益于房地产开发项目结算收入的大幅增加。

实际上,衡量房企的上半年业绩,一个不容忽视的指标是结转收入。

安居客首席房地产分析师张波表示,由于房产的预售制度,销售收入反映到报表上往往存在一定滞后性。上半年房企利润上涨更多反映的是前期市场销售情况,即是2016年、2017年建造并预售的项目。由于前几年房价上涨较为明显,加之2016年的“高价地”项目大多尚未结算,所以上半年房企的财报数据增幅亮眼,属于正常现象。

不过,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则表示,单看增幅意义不大,要看利润增幅前的基数是多少。并非所有房企的利润都能反映房地产业务的盈利水平,尤其是资本市场,关注的净利润指标构成较复杂。比如,可能需要撇除股票投资收益、出售子公司的收益,以及物业重估收益等。

结转收入效益显现

不过,能将2016年、2017年的收益体现在2018年上半年的利润里,也对企业的营业周期、资金周转速度有一定要求。

一般而言,营业周期短,说明资金周转速度快;营业周期长,说明资金周转速度慢。上述业内人士指出,周转速度快的企业,资金回笼速度就快,可能在1年半左右;而周转速度比较慢的企业,资金回笼周期需要3年左右。

同时,由于我国实行预售制度,房企卖房时是预收账款,而不是营业收入。卖房后有一定时间差,收入才能计入利润。时间差体现了房企的运营效率,也影响其进一步发展。毕竟,一个公司资产周转率越大,资产使用效率越高,才能使每一单位资产产生的销售收入越多。

“2年左右时间差不多是行业的标准水平。”上述人士表示,“要做到运营效率高,就需要真正做到低成本、低杠杆、低负债、高周转,这样的房企,其实并不多。”

受益拿地时间差

上半年不少房企利润的大幅增加,还得益于拿地的时间差。

张波表示,上半年的利润,大部分是以2017年的项目销售结转收入减去各项成本费用所形成。因而影响房企利润的因素除了销售收入外,主要包括土地获得成本、营建成本及三项费用(销售费用、财务费用、管理费用)。

开发商拿地的节奏不尽相同,拿地成本会不太一样。如果是2014年~2015年拿的地比较多,那么土地成本要比目前地价低很多。而土地成本低,净利润就相对较高。如果是2016年拿地,当年高价地众多,地价相对已高,能取得的利润空间在一定程度上遭到压缩。

“其实从目前体现在利润表的项目看,2016年阶段拿地的房企比较多,所以不是所有房企净利润都比较高。尤其是如果把当时的高价地项目拿来销售,现在净利润就不会这么高。”张波表示。

周转率仍是重中之重

实际上,从周转速度来看,房企在2016年之前拿的地,绝大部分都已入市。由此,面临后续高价地入市的阶段,房企要如何保持净利润的增加?

在张波看来,房企对此有几种常见手法,例如虚报完工进度。即,未完工虚报已完工,并以此增加收入结转。

“还有一种手法是延缓成本结转,减少应该按比例结转的土地成本。例如按照进度是30%的土地成本,但企业可以按照20%的土地成本来报,净利润就高了。此外,通过公允价格变动损益调节来操纵利润,也可能使账面上的利润保持一个较好态势。”张波直言。

黄立冲则表示,净利润中还包括非经常性利润,这是和主营业务不相关的收入,比如买卖固定资产所得,因而不排除企业会通过物业重估来实现利润;其次,销售利润、投资物业升值、持有第三方股票大幅上涨等,均是利润的构成部分。

在业内人士看来,利润是企业多个部门共同的“杰作”,能够体现一个企业各方面的能力,也非常直接地折射出企业的赚钱效率。利润背后,当“快拿地、快生产、快销售”已经成为房企的主流,周转率依然是当下房企比拼的重中之重。

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