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用“先安置 后搬迁 再拆迁”助力城市化

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俊发集团在开发生态半岛项目过程中共拆迁农户1300多户,建设湿地公园3200亩,并免费向市民开放。本报记者 王轶辰摄
俊发集团在开发生态半岛项目过程中共拆迁农户1300多户,建设湿地公园3200亩,并免费向市民开放。本报记者 王轶辰摄

俊发集团在推进城中村改造过程中,努力修缮保护历史建筑、文物,让城市街区保持原汁原味的文化特色。本报记者 王轶辰摄
俊发集团在推进城中村改造过程中,努力修缮保护历史建筑、文物,让城市街区保持原汁原味的文化特色。本报记者 王轶辰摄

2018年1月30日清晨,一封来自原昆明纺织厂房屋征收全体回迁安置户的感谢信和一面锦旗被送到了位于昆明市盘龙区的俊发中心大楼里。“住房解困,让居者有其屋……”锦旗上的话语在寒冷冬日里温暖了在场所有人的心。

随着我国城市化进程加快,城市更新正成为越来越多城市不可回避的问题。简单来说,城市更新是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区做必要、有计划的改建。但是,由于该项目涉及拆迁、安置等多个环节,操作复杂且周期较长,大部分房企兴趣不大。

针对这一问题,中国房地产50强企业俊发集团独辟蹊径,探索出“先安置、后搬迁、再拆迁”的开发模式,且深耕其中20年,既解决了城市发展用地问题,提升了土地价值,又实现了和谐拆迁。近日,俊发集团正式宣布,将加速推动该模式在全国范围内复制推广。

城市更新不是一拆了之

在大多数人印象里,“拆迁”就是城市更新的代名词。实际上,这是个误解。在俊发集团看来,城市更新绝不是简单地一拆了之,其内涵包括历史文化保护、自然生态环境修复、城市烂尾楼消化处理、清除安全隐患,解决拆迁农民工作难题,安置破产企业员工再就业等。这些也是俊发20年中不断探索,努力践行的一项事业。

伴随俊发城市更新事业不断发展,如今越来越多的拆迁户变成了业主,进而又成为集团员工。2007年8月份,昆明纺织厂破产。当地主管部门提出,开发商想进入可以,但必须解决3000名下岗职工居住问题。得知这一消息,跃跃欲试的房企们纷纷止步,俊发集团最终接手。他们优先启动安置房建设,解决了下岗职工的居住问题,之后公开买受原昆纺破产资产,并成立俊兴公司,解决了600余位昆纺职工再就业问题。一套组合拳打下来,下岗职工居住、生活都有了着落,区域面貌发生了巨大变化,集团业务也顺利拓展开来。

要开发更要保护,这是俊发集团城市更新的又一大理念。在环保理念尚未深入人心的日子里,昆明环湖东路沿线西亮塘片区的天然湿地遭到严重破坏,生态环境日趋恶化,治理难度极高。俊发集团通过开发生态半岛项目,共拆迁农户1300多户,建设湿地公园3200亩,并免费向市民开放。尤其值得一提的是,俊发还特意聘请原住民成为生态半岛湿地日常维护的工作人员,在解决住房问题的基础上又为他们提供了就业岗位。

在俊发集团战略研究部副总经理李炜看来,城市更新工作必须遵循3个原则:第一,提升城市环境水平,强调宜居性;第二,创造更多就业岗位;第三,提高地区吸引力及资产价值。

数据显示,20年来俊发集团共计开发了19个城市更新项目,拆迁面积达554万平方米,新建面积达1885万平方米,安置户数达14045户,目前还有8个项目待开发。

更新的不是建筑而是模式

多年来,俊发集团不仅大力推进城市更新项目,还将其打造成为集团核心竞争力,这一不同寻常的选择究竟基于哪些考虑?

“城市更新项目非常复杂,一头扎进去肯定抓不住重点。但它也有自己的特点,各项目之间是有共性的。因此,要做好类似工作,需要一整套标准化业务流程,然后再根据实际情况作调整。”李炜告诉经济日报记者,由于深耕城市更新项目多年,目前俊发已形成了理论化、标准化的工作体系。比如,如何实现包括征地在内的一级项目标准化复制,又比如如何平衡经济效益和社会效益等。

标准化是俊发城市更新项目快速推进的最大“利器”。20年来,俊发集团就征地、拆迁、安置、补偿等设计了18个步骤标准节点。同时,在项目改造之初,俊发就会为拆迁户建设安置房,待他们乔迁之后再推进拆迁工作。在“先安置、后搬迁、再拆迁”模式下,俊发大大缩短了城市更新项目的开发周期,如昆明昆纺原址改造项目,从项目拆迁到首期开盘只经历了11个月的时间。

“我们用原地回迁安置的办法,解决了城市更新过程中最难解决的拆迁问题。”李炜说,仅做到原地回迁这一条还不够,还要保障商业、学校、医院、交通等配套服务不缺失,遇到大批拆迁户失业问题,还要创造条件帮助他们再就业。

“更新的不是建筑,而是发展模式。只有解决了发展模式问题,城市更新才能做下去。如果只是拆旧房盖新房,任何企业恐怕都坚持不了20年。”李炜说。

数据显示,多年来俊发集团城市更新项目的一次入户调查同意率接近95%,远远高于同行60%至70%的平均水平。

在俊发模式中,还有一个标准值得注意,即城市更新后每亩土地创造的GDP要高于之前50倍以上。“旧城、旧村大多与土地低效利用相关联,这种低效利用一定是低质量的发展。”李炜表示,俊发要做的就是在城市更新过程中引入新型产业,提高土地效益,形成协调发展的良性循环。

加速拓展全国四大区域

3月21日,2018中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行,俊发集团再次冲进全国品牌房企50强,荣登云南房地产品牌价值榜首。这对于以城市更新为核心业务的俊发集团来说,是一个巨大的鼓舞,也坚定了其在全国范围内复制开发模式的信心。

事实上,过去几年间,俊发集团在昆明“三旧”改造中探索形成的独特城市更新模式正在逐步受到各地的青睐,目前已成功复制到贵阳、上海两地。2017年11月份,俊发签约上海青浦区徐泾镇530亩“城中村”改造项目,这也成为俊发模式迈向全国的关键一步。

“城市更新项目不仅能帮助破解区域发展瓶颈,还能解决很多历史遗留问题,一举多得。我们愿意与更多开发商、投资商合作,将我们的经验做法向更多企业开放,共同推进城市更新步伐提速。”俊发集团总裁张海民表示,未来俊发集团还将全面拓展大西南、长三角、大湾区、京津冀四大区域业务,为全国城市更新事业贡献力量。

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