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91家房企存货3.3万亿元 万科等前10家占比近六成

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高周转正成为房企扩大规模的大杀器。

截至4月24日,根据Wind资讯统计数据发现,按照申银万国行业分类,剔除数据不全的企业,91家上市房企存货总计接近3.3万亿元,同比增长29%,其中,以万科为首的前10家房企存货总计超过1.9万亿元,占比接近六成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近年来房企扩张意愿强烈,大房企拿地储备较高,并购项目量大。

此外,严跃进认为,房企集中度进一步提升,大型房企掌握资源更多,土地谈判能力更强。更重要的是,今年多城调控加码,市场降温效应会带来存货难以转化为现金的问题,预计房企沉淀资金规模将进一步加大。

存货攀升近三成

严跃进表示,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标。从占比来看,住房库存规模是其中较大的一项。

根据Wind资讯统计数据发现,截至4月24日截稿时间,91家上市房企存货总计接近3.3万亿元,同比增长近三成。存货门槛在1000亿元以上的有10家,分别为万科、保利、华夏幸福、招商蛇口和首开股份等,其中,阳光城、荣盛发展、金科股份和华发股份近三年来存货首次超过1000亿元;500亿元—1000亿元的有7家,其中包括掉队严重的金地集团;300亿元-500亿元的有8家;100亿元-300亿元的有21家。

另有分析人士认为,房地产行业楼盘开发具有周期较长特点,库存增加有其合理性,一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但有些企业存货增长幅度较慢,或者甚至出现存货大幅降低的现象,这并不意味这些房企运营健康。

据统计,截至4月24日,万科存货约为5981亿元,同比上升36%;金地集团存货约为842亿元,同比上升17%。

对于金地集团的掉队,有业内分析师称,金地近两年扩张速度难以与万科等企业匹敌。2017年,公司并表结算面积也在减少,其自2009年以来土地储备的权益比例逐年下降,未来两年并表结算收入减少的趋势可能延续。可见此前身为“万保招金”的四大龙头房企之一的金地集团,在这一赛道上,已经被甩出很远。

不过,据观察,有不少企业存货周转次数减少,存货周转天数变长,可见其运营能力和存货管理水平变弱,项目适销不对路,进而导致现金回流较慢,资金链承压,对企业快速扩张造成阻力。

从整个行业去库存效果来看,2017年,一些此前在三、四线城市集中布局的房企去库存效果理想。

有房企高管表示,由于去年一、二线城市各类调控政策严厉,尤其限价政策让很多新房项目推迟入市时间,加上三、四线城市棚改货币化推进,一、二线城市的外溢需求和三、四线城市的改善性需求导致三、四线城市销售火爆,多年前难以消化的项目均实现了较好去化,甚至有的企业一下回笼上千亿元的销售款。

库存管理压力加大

事实上,近两年拍出的多幅地王地块由于限价政策限制,尚未实现大量变现,不少房企的高端项目因限价政策,难以高价拿到预售许可证,低价则牺牲利润,开发商不认可。僵局之下,项目销售周期拉长,推高资金成本,减缓资产周转速度。

库存管理实际上是房地产企业非常难以修炼的内功,尤其在宏观调控大背景下,能够准确地踩对每一个调控节点的企业少之又少,即使曾经的大房企也曾因此出现过危机。

某业内人士向本报记者表示,库存管理是房地产企业管理链条上非常重要的一环,若该能力较弱,存货周转速度慢,流动性差,影响企业的短期偿债能力。在多数房企都利用杠杆加快发展的当下,库存管理能力、周转速度和现金流状况几乎决定着房企的生存能力。

对此,严跃进认为,调控政策加码和融资偏紧的背景下,今年房企的销售回款率不高将是行业难题,随之而来的去库存能力也将变弱,资金链承压。王丽新

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