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签看楼书委托书要小心关键条款

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4月15日起,北京市3个涉及房屋中介的规定开始实施,这三个规定首次明确了存量房出售、承购经纪服务关系,明晰了房地产经纪机构与房屋买卖当事人权利与义务,意在规范二手房市场。有网友评论说:“基本上都是限制买卖双方,维护中介的利益。”记者特意研究了一下北京市这三个规定,发现网友的评论有失偏颇,不过买卖双方的确应当注意与中介签署的合同,一些关键的条款尤其要格外留心。

按新规,北京的二手房买卖双方将分别与中介签订合同。此次出台的新规对中介费由谁支付并没有明确要求,而是由交易当事人自行约定。但同时,按照《房地产经纪管理办法》规定,同一宗房地产经纪业务只能按照一宗业务收取佣金,不得向委托人增加收费。因此,经纪机构分别与委托人签订出售与承购合同,无论经纪服务费用是由双方共同支付还是由其中一方支付,经纪机构都不能增加收费。在新规中,没有明确说明中介机构应该收取多少中介费,而是留由交易中协商。

广州的做法与北京大致类似。由于政府早前已取消了中介服务费上限的规定,因此各地的二手房佣金都是由买卖双方与中介自行商定。值得注意的是,同一宗业务只能按照一宗业务收取佣金,这意味着中介“两头瞒”将没有市场。举例说,中介与买卖双方签订一份存量房买卖合约,当中规定中介费为业主实收,照理说业主不应当再承担中介服务费,但殊不知中介在与业主签订中介服务合同时,约定业主要给中介费。这两份矛盾的合约,到底应该怎么执行?一位业主就曾经吃过哑巴亏,三方约里约定业主实收,但却又在与中介签订的服务合同里承诺要支付一定的佣金,最终这位业主据理力争,只付了0.5%佣金。记者认为,业主与中介签订的服务合同、买家与中介签订的承购合同以及三方签订的存量房买卖合约,应当约定三方约效力最大。这三份合同如有矛盾,应以三方共同签署的存量房买卖合同为准,这样就可以防止中介“吃完买家吃业主”。

北京市的新规里,约定了买卖双方“飞单”仍要支付中介费的几种情况,主要与独家委托有关,故此,买卖双方签署独家盘看楼书或者独家盘委托放盘书都要格外小心。此外,买卖双方拒绝与所委托中介介绍的客户撮合成交,但在委托期届满后约定时间内又与对方自行成交,这种行为也需要支付中介费。这条规定的文字表述——“委托期届满后约定时间内”可圈可点,到底是约定3个月后还是半年后才算“过冷河”?记者再次提醒买卖双方,一些看楼书或委托书里关键的条款千万别忽视,随意让中介大笔一挥代填,否则可能就被超长的“约定时间”所绑架。(记者李凤荷)

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