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“降负债”潮起 房企暂收扩张锋芒

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“到2020年底,实现总资产3万亿元,年销售规模8000亿元,年利润1500亿元,负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。”3月26日,恒大集团董事局主席许家印在业绩发布会上表示。恒大在资产负债率从2016年的79.7%降至2017年的71.1%、销售规模迈入5000亿门槛的同时,保持着资金的稳健。

曾因快速扩张和大量举债一度面临高负债的恒大,如今喊出“降负债”的口号,显得颇不寻常。联想到万达一系列出售资产的举动,“降负债”似乎已经成为行业的一种风向。

年报季降临,在发布2018年策略时,“降负债”已成为大多房企一个重要的财务目标。

短期来看,这种做法无可厚非。融资环境收紧、市场降温预期强烈,将使得房企的资金状况趋于紧张。但通过对资金流量表的梳理,很多企业的现金流足以覆盖短期负债。因此,“降负债”的口号虽响,却不意味着企业已进入危急时刻。

分析人士指出,现阶段,“降负债”更应被视为一种权宜之计。在行业集中度提高的大势下,规模导向仍然存在。房企主动降负债的做法,实则是为了有更大的资金回旋余地。

上市房企去年负债率普遍提高

与恒大不同,2017年大部分上市房企的负债率出现了一定提升。如万科的资产负债率从80.54%上升到83.98%;碧桂园从86.2%上升到88.89%;华润则从67.41%上升到69.99%。

作为衡量财务结构稳定性的“净负债率”指标,同样普遍提升。如碧桂园从48.65%提升至56.91%;华润从23.80%提升至35.90%。

规模与负债是一对共同体,房企在做大规模的过程中,往往伴随着负债率的提高。具体表现为房企土地储备增加,占用了较多的资金。根据统计局的信息,2014年至2016年,房地产企业购置土地面积连续三年负增长。土储不足使得房企在2017年大量补仓,当年的土地购置面积转正,土地成交价款也增长了近50%。

另一方面,多元化转型的推进,也占用了企业的部分资金。如商业地产和长租公寓的运营,虽然能带来稳定现金流,但资金周转速度偏慢,往往形成资金压力。

雅居乐就在年报中指出,由于不断加大地产、非地产业务投资,雅居乐的资产负债率从2016年的66.48%上升到了72.96%;净负债率也从49.10%上升到了72.96%。

但雅居乐首席财务官兼副总裁张森在业绩会上表示,这一负债率“在行业里是不算高的,属于中等水平。”

去年房地产业的资产负债率处于什么水平?从已经发布年报的房企来看,大部分的资产负债率在65%-85%之间,净负债率则有着较大的差距,从30%的低水平到超过100%。虽然投资者心中都有一条“警戒线”,但对于资金密集型的房地产业来说,现阶段的“危机”似乎并不明显。

某券商分析人士向21世纪经济报道记者表示,很多房企在这两年进行了债务置换,不仅使得债务总成本降低,短期债务的比重也有所下降,债务结构趋于合理。另一方面,经过过去两年的销售,大部分房企握有较为充裕的现金流,且多数能够覆盖短期负债。

该人士表示,一些负债比例大幅提高的房企,或者总负债率偏高的房企,实际的债务压力并没有想象中那么大。“这也是与2008年、2010年那两轮资金危机的很大区别。”

五矿地产净负债率从2015年的13.8%,大幅提升到2017年的62%。五矿地产副总经理何小丽表示,公司的平均借贷成本仅有3.81%,且现金规模相当于短期债务的157%,因此,“负债率属于比较健康的水平”。

激进者亦有。截至2017年末,福建房企融信的资产负债率上升6.88个百分点至81.93%;净负债率则从2016年的101%增加至159%。与此同时,融信的现金及现金等价物储备约64.46亿元,同比下降44.1%。

但在已经发布年报的大中型房企中,类似融信的案例并不多。

房地产金融监管趋严效应

无论稳健者还是激进者,均对未来的负债率提出了一些约束性指标。恒大就提出,到2018年末,资产负债率从71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右。

何小丽向21世纪经济报道记者表示,未来三年将五矿地产的净负债率控制在60%到70%之间。融信中国董事、首席财务官曾飞燕也在业绩会上称,计划2018年年底将净负债率降至100%以下,2019年年底控制在65%左右。

对于控制负债率的原因,何小丽表示是由于金融监管的加强,导致融资成本增加、放款周期延长。“虽然还在可控范围内,但有些银行的开发贷成本已经提高了。”这种观点也成为业界的共识。

监管层早已释放出加强房地产金融监管的信号。今年全国两会期间,央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜就表示,房地产金融风险是可控的,但“个别的房地产企业可能在财务方面比较激进的现象,会有一些风险”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,房地产融资政策短期内只会强化,不会松动。加上房地产市场降温的预期强烈,“2015年以来的‘现金牛’效应将逐渐减弱,房企也将逐渐面临资金的压力。”

对于“降负债”措施,恒大提出三项:降低负债总额,多元产业引入战略投资,增强盈利能力增加净资产。何小丽则表示,可通过调整股权融资和债券融资比重的方法来降低负债率。

这一轮企业的“降负债”措施似乎并未伤筋动骨。严跃进指出,由于现阶段经营状况良好,资金链相对健康,企业主动降负债,将有着较大的回旋余地,其效果要好于资金恶化后通过出售资产来解决问题。

业内人士认为,这些做法将使今年的房地产市场出现一些变化,如企业在土地和并购市场将趋于谨慎,融资规模下降,股权融资增多,合作开发模式增多等等。

事实上,从战略调整的角度,此轮“降负债”的做法,更多被视为大中型房企的一种权宜之计。

由于房地产行业集中度提高的趋势仍然存在,房企对规模的追求也未停止。具体表现为,尽管判断为“小年”,很多房企仍然大幅提高了2018年的销售目标,并制定了可观的销售远景。这也意味着,房企不会放松对优质资源的争夺。

向来以稳健著称的龙湖,在年报中表示,“面对行业并购整合的新周期,我们也将密切关注,争取有所斩获。”曾飞燕也直言,融信降低负债率并不意味着要降低负债,“控制负债不是主要的措施。公司要发展,我们还是适度要去借债,还是需要去融资。”

来源:21世纪经济报道 记者 张敏

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