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资金利率上行 房企资金趋紧

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资金利率上行 房企资金趋紧

2月3日,万科发布了今年首个月的销售成绩单,当月销售金额为680亿元,继续维持较高的增速。不过,在行业龙头公司销售额不断攀升的背后,地产行业资金成本提升、房贷利率不断攀升以及销售降温等尴尬不断暴露。有统计显示,1月份15家大房企销售额接近4000亿元,环比下降10%以上。有机构人士预计,经过去杠杆等因素,部分融资渠道不畅的地产公司未来存在资金链断裂的风险。

投资方面:A股市场上,投资者追风地产股也需要理性,要以业绩为核心。

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美元指数,中期来看,“欧强美弱”情况还会持续,仍将保持走弱的态势。

有统计显示,今年首个月虽然15家大型开发商销售额接近4000亿元,但环比已明显下降。这也使得行业洗牌苗头出现,大房企并购频繁。

大房企纷纷上演并购大戏

记者对比发现,去年1月份万科实现的销售面积为352.9万平方米,销售金额481.2亿元。这也意味着,今年首个月,作为行业龙头,万科的销售面同比增长25.81%,销售金额同比增加41.27%。同时,今年1月份,万科新增加14块土地储备,合计101.7万平方米。如果按照权益计算,万科需要支付的土地出让金为70.54亿元。

根据中国指数研究院最新报告,1月份单月销售破百亿的房企有19家,不同梯队房企均实现较高增长。其中碧桂园、万科、恒大销售额均突破600亿元。万科、保利、绿地等15家龙头房企当月合计销售3727亿元,同比增长49.4%。实现销售面积3059万平方米,同比增长44.1%。但环比双双回落,跌幅分别达到13.7%和1.8%。中信证券地产行业分析师程聪表示,从数据对比看,尽管大民企销售增速仍然快于大国企,但国企的劣势明显缩小。

“虽然几家大的开发商销售业绩表现良好,但市场整体依然在下行通道中。”广州有开发商人士告诉记者。他认为,过去三年,房地产行业格局已经发生较大的变化,市场资金快速向大开发商集中,“类似于过去家电等行业的洗牌,最终市场就剩下几家大型巨头。”

实际上,洗牌趋势之下的大房企并购也纷纷上演。今年1月23日绿地以18.55亿收购宋隆小镇70%股权,项目总面积约300万平方米,是绿地在珠三角继佛山高明千亩文旅小镇项目后的第二个文旅项目。另外,碧桂园4.03亿元获取银亿50%股权。招商蛇口8.72亿元收购东风汽车房地产80%的股权,获得位于武汉和十堰9个项目。旭辉集团收购青岛银盛泰50%股本权益。禹州地产38亿元吞下沿海家园,涉及旗下恒华集团100%股权,建筑面积548万平方米。

部分房企有资金链断裂风险

今年1月31日,地产圈曝光称,曾经为碧桂园管理层带来巨额财富的项目跟投制度,如今却需要依靠总裁莫斌督促来执行,凡逾期跟投的区域总裁,暂停发工资和所有奖金,其他逾期跟投个人,则将被暂停发放所有奖金;逾期一周的,需要离开现工作岗位。有分析认为,去年销售冠军的碧桂园都如此,其他中小房企项目资金供给不容乐观,甚至部分房企存在资金链断裂的风险。“现在银行信贷总体还可以,但也不是很好贷。”一位全国性开发商区域销售总监直言。

数据显示,过去三年,碧桂园业绩呈现爆发式增长,并且在2017年销售额达到5508亿元,登顶全国地产商销售冠军。而作为销售冠军的碧桂园,这种看似福利的项目还要总裁签发“要么跟投,要么走人”的文件,让很多业界人士惊讶。“这也从侧面说明,目前行业资金面并不那么宽松。”一位房地产中介人士称。

最新数据显示,去年12月末,M2余额167.68万亿元,同比增长8.2%。与此同时,新增信贷也创下一年多以来的水平。2017年12月新增人民币贷款5844亿元,创下全年最低水平,环比下降48%。居民中长期贷款新增3100亿元,加杠杆速度逐步放缓。因此,从整体环境看,资金供给收缩对行业的影响并未改变。莫尼塔机构最新的调研也显示,由于信贷额度紧张,今年1月新增信贷可能远远不及历史同期。甚至有银行透露,长三角地区信贷额度较去年同期缩减大致一半,珠三角地区授信规模一直在持续缩减。

市场成交量也持续走低。克尔瑞研究中心表示,全国1月份房地产整体成交放缓。该机构监测的29个重点城市成交量为2226万平方米,环比下降25%。

中信证券房地产行业分析师程聪指出,随着金融严监管的趋势不断强化,未来资金成本可能呈现差异化上升的格局,其中,中小地产企业可能面临融资渠道不断收紧,对个别非上市,融资渠道匮乏的企业而言,这可能意味着企业有资金链断裂的风险。即使部分大房企暂时来看资金链仍然不成问题,但企业利润可能会被未来资金成本所侵蚀。

在A股市场上,地产股经历的跨年大涨之后,出现连续下跌,上周地产指数下跌了5.44%。而对未来地产股,有机构认为,从估值来看,龙头房地产公司还是有进一步提升空间。但行业分化依然明显,整体依然需要理性看待。

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