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一线城市房价全面停涨 短期房地产市场退热

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中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2017年12月中国住房市场发展月度分析报告。报告认为,一线城市房价全面停涨,二线城市中房价均相对稳定,热点三四线城市也趋于停涨。报告分析认为,国际经济形势不明朗造成经济发展前景的不确定性增加,金融市场实际利率居高不下等,构成了短期房地产市场退热的基本面因素。

报告显示,2017年11月大数据房价指数监测发现,一线城市房价全面停涨,其中北京(楼盘)、上海(楼盘)继续下跌,环京板块累计跌幅较大;二线城市中除了成都、南京(楼盘)等少数城市外房价均相对稳定;热点三四线城市如佛山(楼盘)、东莞(楼盘)、合肥(楼盘)、无锡(楼盘)等也趋于停涨。

2017年11月大数据房价指数环比显示,多数样本城市环比涨幅在1%以内,另有5个城市环比下跌,廊坊(燕郊)继续大跌。样本城市中,环比涨幅在2%以上的只有成都、南京2个城市。其中成都环比上涨5.2%,居样本城市首位,成交价中位数达到14314元/平方米。环比涨幅在1%~2%之间的有烟台(楼盘)、重庆(楼盘)、西安(楼盘)、武汉(楼盘)、惠州(楼盘)、石家庄(楼盘)6个城市。环比涨幅在1%以内的有东莞、合肥、广州(楼盘)、沈阳、厦门(楼盘)、无锡、郑州(楼盘)、深圳(楼盘)、济南(楼盘)、杭州(楼盘)、长沙(楼盘)、太原(楼盘)、青岛(楼盘)、大连(楼盘)、苏州(楼盘)15个城市。环比下跌的有廊坊(燕郊)、天津(楼盘)、北京、上海、佛山5个城市,11月环比分别下跌7.9%、1.71%,、1.15%、0.06%、0.05%。

一线城市中,北京上海继续环比下跌,广州深圳环比也接近停涨。北京房价已经连续下跌7个月,从2017年4月最高点至11月的累计跌幅为15.5%,其中近半年累计下跌11.37%。从房价中位数看,4月北京房价中位数为63647元/平方米,11月二手房成交价中位数降为56078元/平方米,累计下降了7569元/平方米。分区域看,近半年累计跌幅最高的为通州区(16.58%),最低的为海淀区(7.9%),副中心的利好并没有为通州区房价增加抗跌性。不过四个一线城市都尚未跌破上年同期价格,其中广州11月房价比上年同期仍上涨46.82%。

作为环京板块代表的廊坊(燕郊),从4月最高点至今累计下跌36.9%,其中近半年累计下跌30.83%,跌幅居全国之首。房价中位数由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。疯狂炒作带来房价的大起大落,一大批投资投机者被深度套牢。作为北京楼市追随者的天津,房价继续下跌,从4月最高点至今的累计跌幅为12.8%。

报告认为,从宏观经济形势看,国际经济形势不明朗造成经济发展前景的不确定性增加,金融市场实际利率居高不下,这些都构成短期房地产市场退热的基本面因素。

从政策面看,中央反复强调房地产市场调控政策应持续不放松,房产税今后数年进入立法程序的可能性加大,各种促进租赁市场发展的政策不断推出,这些因素使得短期房价预期趋于稳定。从市场面看,作为楼市风向标的一线城市房价持续低迷无反弹迹象,对二三线城市的房价预期的稳定有积极的作用。据此预计,短期内房价将延续当前态势,房价的停涨或下跌由一二线城市逐步向三四线城市波纹扩展,购房者应注意规避追高风险。

对此,报告提出了相关政策建议。

一是进一步完善租购并举相关制度。租购同权是中国住房制度改革的重大突破之一,也是住房市场长效机制的基石。租购房同权的提出,对于稳定中国商品房住市场具有积极的作用。但现实中有大量的家庭“租住”于城中村等各类非正式出租房中,无法提供租房发票、完税证明,也不能在住房租赁监管平台合法登记备案。租购同权后,仍无法享受基本的公共服务。租购同权在执行层面的差别化待遇,客观上将带来租房市场中正式出租房和非正式出租房的进一步分化,进而推动正式出租房租金的上涨。为了完善租购并举的住房制度,避免租房市场过度分化和商品房租金上涨,增进起点公平,建议将租购房同权逐步扩大到城中村等各类非正式租房。

二是进一步推进土地制度改革试点。住房市场的稳定为加快住房制度改革和完善住房市场长效机制创造了宝贵的时间窗。相对于住房分配制度,土地制度对于住房市场的长期稳定更为关键。集体土地建设租赁性住房试点是一个意义重大的土地及住房制度双重改革尝试,应在总结试点经验教训的基础上,积极稳妥推进。

三是保持住房调控政策的总体延续性与稳定性。中国城市住房市场的长期供求矛盾仍然存在,房价稳定来之不易。应保持住房调控政策的总体稳定,避免放松后房价迅速反弹。

四是遵循住房发展规律完善市场调控政策。进一步实现调控措施机制化,根据市场形势变化,相机进行政策微调。

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