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二手房遇尴尬 挂牌价虚高成交价下滑

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12月5日中原地产研究中心发布数据显示,今年各地约有246次发布房地产调控政策。这一背景下,南京楼市也逐渐进入调整期,新房价格趋于平稳。据国家统计局相关数据显示,南京新建商品房价格自去年12月以来已连续11月环比止涨。

值得关注的是,今年8月以来,二手房的成交量持续走低,然而不少小区房主的挂牌价还在走高。中证网记者查阅二手房网站挂牌价数据发现,同一小区二手房的挂牌单价甚至出现了近万元的差价。在目前的市场行情下,购房人真的“买账”吗?

房东报价虚高,购房者日趋理智

中证网记者查阅了一下国家统计局10月南京新建商品房价数据,数据显示,10月新建商品房房房价同比下跌1.1%。据365二手房统计的挂牌数据显示,今年11月南京市(不含溧水、高淳)二手房挂牌均价为28437元/平方米,同比2016年11月的二手房挂牌均价25099元/平方米上涨约13%。新建商品房价格同比下跌,而二手房挂牌价却呈现同比上涨的趋势。

以河西为例,今年新开盘的河西南部新房均价依旧在35000元/平方米,河西中部约为45000元/平方米,这个价格已保持了一年多。而同板块的二手房房东报价却出现虚高。据安居客二手房数据显示,目前佳兆业城市广场的二手房报价区间在42000元/平方米——52000元/平方米,由此可见同一小区的房源挂牌单价相差近万元。

采访中中证网记者了解到,与卖家的态度相反,如今的购房者不再“追高”,对市场的态度逐渐趋于冷静,开始有了自己的理性分析。一位颇有经验的购房者直言不讳地表示:“买房不能看挂牌价,挂牌谁不会挂呀,但是决定小区房价的永远是成交价。”该购房人透露,他之前关注的河西某楼盘,2016年10月的挂牌均价为48000元/平方米,而成交单价为45000元/平方米;2017年8月该楼盘挂牌均价达到50000元/平方米,成交价却仅为44000元/平方米。“挂牌价虽然在上涨,但是成交价有的还下降了。”上述购房人说道。

业内专家认为,挂牌价的上涨说明房主仍然没有放弃用高挂牌价出售房源的幻想。但是,成交价低于挂牌价,说明在楼市不景气的背景下,南京二手房议价空间较大,议价主动权逐渐掌握在买家手中。此外,楼市调控对市场有一定的打压作用。所以,在这样的市场背景下,二手房成交价格的降低也在情理之中。

“置换”人群或成市场主力军

从全年看,南京二手房挂牌量自3月下降以来,到11月出现了上涨。据365淘房数据显示,上周,全市二手房挂牌量为2743套,环比前周的2674套上涨了69套。近日,中证网记者走访了一些二手房中介,不少经纪人反映,现阶段来看房的买房人大多数是有着自住需求的,其中不乏打算先卖房再买房的客户,而这类客群自己的房子也处于“挂牌”中。有中介表示,目前“以房换房”的购房者占有一定比例。

一位刚刚挂出自己老房子的买房人表示,自己这么多年以来一直没有购房,但是目前住的小区环境太差了,物业管理跟不上,近期想换房。考虑到手头资金有限且没有购房资格,所以打算把老房子卖出后置换。当中证网记者问及想买哪里时,该购房人表示:“我还是想住主城,毕竟配套成熟,生活方便。”

某中介经纪人告诉中证网记者,除了有改善换房需求的客户外,也有部分看房者早期买了多套小户型用于投资,但是就目前的市场行情来看,炒房利润空间在缩小,所以想“化零为整”,将小户型卖掉换一处大户型的房子用来自住。

对此,有专家表示,在严格调控下,自住型需求开始释放,未来先卖房再买房的“置换”改善购房将成为趋势。除了资金面的原因外,也是因为有的购房人受到“限购”的影响,只能将现有住房出售后来获取购房资格。此外,随着投资客逐渐退场,有的买房人也在考虑进行家庭资产整合,因此,大户型产品逐渐受到市场的青睐。(李任娟)

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