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限价高压下环一线城市房价降温 年内难现翘尾行情

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未能在“金九银十”迎来放量的楼市正酝酿新一轮调整,其中环京、临深等一线城市周边区域已发生实质性降价。

作为过去两年承接一线城市外溢需求的城市区域,燕郊、固安、东莞、佛山、嘉善等二三线城市房价上涨明显,大部分已翻番。而在今年“3·30”房产新政以来的一系列限制性调控之下,这些区域也率先迎来调整。

临近年底,部分大中型房企为了冲年度业绩,也选择了一些区域和项目进行优惠促销。自“双十一”开始,环一线城市包括万科、碧桂园、融创等大型房企的部分新盘,出现了较大幅度优惠,这在事实上降低了房价,一些区域出现了新房和二手房价格倒挂。

专家指出,在经历了半年多的平淡期后,房企年底冲刺业绩的需求较强,环一线城市存在成交量“翘尾”的可能性,但价格可能继续调整。

实质性降价

21世纪经济报道记者近期调查发现,包括环北京的河北廊坊,深圳周边的东莞、惠州及临近上海的浙江嘉善在内的众多环一线城市,新盘售价均出现调整。

在与广州接壤的佛山,八个两市相邻区域的项目均出现了不同程度的降价促销。双十一以及之后一个月,万科10个项目共计放出1111套特价房。碧桂园推出的 佛肇云BUY+淘房节,则放出了优惠力度极大的一口价房源,原价493万元的伦教碧桂园折后441万元,原价189万元的顺德碧桂园折后160万元,降价 幅度在10%-15%左右;龙湖则在佛山推出11套收官特惠房,单套直减11万元房款。

在临深的东莞塘厦、黄江、清溪以及惠州大亚湾片区,多个项目平价或低价开盘,位于黄江中心区的一个新项目价格低至15000元/平方米,而片区的地价去年曾拍到20000元以上/平方米,周边的二手房价格也在17000、18000元/平方米。

“双十一”期间,在淘宝房产宁波页面上,景瑞红翎台项目推出了“存11000元抵23万”的促销,中海国际社区项目则放出1.5万元的优惠。

尽管优惠力度颇大,但同策咨询研究部总监张宏伟指出,双11卖房效果并不明显。从东莞、佛山监测数据看,近两周(11月6日-11月19日)新房网签量均未现显著增长。

实际上在此之前,环一线城市楼市已经变冷。回顾多个环一线城市9、10月数据可以看出,被视为传统成交旺季的“金九银十”亦未出现,成交量价均在回缩。

据研究院监测,环北京的张家口、廊坊,环上海的苏州、宁波、嘉兴,环广深的东莞、惠州、佛山等城市,9月和10月总成交面积均出现下跌,其中张家口和廊坊的跌幅排在全国50个典型城市的前2位,分别为-85%、-69%。

新房成交量大幅回缩的同时,价格亦在回落。国家统计局11月18日公布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,环北京的天津、石家庄,环上海 的无锡、宁波,环广深的惠州等城市,新建商品住宅价格与二手住宅价格的同比涨幅均已连续三个月回落。幅度最大的无锡,10月新房价格相比8月的同比涨幅回 落达到14.7个百分点。

专家指出,价格波动比核心城市更为敏感,是环都市圈楼市的显著特征。本轮调控开启后,一线城市“量跌价稳”,成交价并未明显降低;而部分环一线城市则“量价齐跌”,新房及二手房均出现价格回落。

限价令高压

由于需求溢出效应,此前环一线城市吸引了大量有购买力的外来购房者,推动房价快速上涨。“然而这部分人的收入并不全部来源于当地,推高了这些小城市的房价收入比,”研究员曹倪娜指出。

目前,这一现象已得到遏制。自今年“3·30”起,嘉善、东莞、佛山、廊坊等多个环一线城市在“因城施策”的背景下相继出台调控新政,要求外地户籍购房需提供社保,这大大提高了外来置业者的购房门槛。

在佛山、东莞、惠州、苏州、张家口等城市,3月起的这轮调控在“限购”外又叠加了“限价”“限售”等措施,使部分环一线楼市成交量价迅速冰封。

多位开发商人士坦言,与限购限售相比,限价的威力更大。“限价”调控则使新房入市变得困难。以佛山为例,限价令划定了新建商品房价格备案标准,超过备案价 格的不得发证销售。上半年,开发商撑着都没有去领证,而到了下半年尤其是11月,高达60个以上的新项目如雨后春笋般推出,价格也被限制在一定范围内。

一份网传文件显示,在佛山顺德,大良、陈村、北滘、乐从范围内,毛坯商品住房最高销售单价不得超过24000元/平方米;在禅城,新建毛坯商品房最高价格不得超过15000元/平方米。

这大大增加了市场的供应量和开发商的竞争压力,也造成了新房与二手房价格倒挂,部分核心区域内配套成熟的二手房售价超越了同区域新房,如佛山湖景路片区二手房单价在20000元以上,近期开盘的绿地璀璨天成价格仅为18000元/平方米。

“限售”调控则打击了投资购房需求。研究中心认为,各地在“金九银十”之际密集出台限售,反映房地产调控将会延续。

年内难现“翘尾”

环一线城市是此前出货量较大的区域,房企多重仓于此。如今在供过于求的局面下,房企面临的库存压力相当显著。

以临深城市东莞为例,据统计,截至10月31日,东莞住宅库存面积为510.88万平方米,同比上升49.49%,住宅库存量创下近27个月的新高纪录,同时消化周期持续拉长至10.1个月。

伴随开发商的密集促销,2017年的最后六周,环一线楼市是否会出现“翘尾”?

张宏伟认为,目前核心一二线城市销量并没有明显起色,加之调控不放松,各地很难再现翘尾行情。专家也指出,如无锡等部分一线周边城市,由于此前交易量较大,接下来可能会出现透支现象。

如果这样的市场趋势延续到2018年,也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高,但是市场环境更加恶化”的大环境,很显然,房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。

“可以预想,明年一季度因为楼市调控与春节等因素,市场行情将持续低迷。如果房企不开足马力销售,二季度销售量将难有起色,半年报业绩会面临较大的压力。”张宏伟指出,明年春节后房企应启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

研究中心则指出,开发商应制定合理的营销策略,加速消化库存量,完成资金回笼。

尽管当下走势不容乐观,但市场并不看空环一线楼市远期表现。中泰证券首席经济学家李迅雷指出,房地产不大会出现大幅上涨的情况,但还是存在结构性机会。预计接下来房地产会出现销量下降、增速负增长,房价疲弱。

但是,由于要防范发生系统性金融风险,这意味着房价不能出现大跌。一旦房价出现低迷,可能就会有鼓励性的措施出台。

而房价的结构性机会,主要看人口的流向。专家也认为,接下来一线城市周边率先成功通行地铁或高铁的片区,有较大可能出现交易量和价格反弹。

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