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房企负债高 现金流压力隐现

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11月14日,国家统计局公布了全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,2017年1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%;1-10月份,全国商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%;1-10月份,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比1-9月份提高0.7个百分点,为今年以来的增速最高点。

上海链家首席市场分析师张月表示,今年1-10月的房地产开发投资增速达到了年内低点,但仍要显著高于去年全年6.9%的增速,房企对于房地产开发投资依然保有相当的热情,房地产投开发投资增速的变化,与房地产市场本身的销售情况相比,存在一定的滞后。

全国房地产开发投资增速放缓,商品房销售面积及销售额增速亦持续下行,土地购置面积增速却达到了年内高点。楼市调整期来临,房企还在买买买,试图通过加大拿地,提升开发规模来保持自身的利润总量。

买买买的背后,却是房企高负债的困境。

房企资金紧张

最近,华夏幸福在一日之间宣布了三笔融资:将发行不超过100亿元的公司债券;间接全资子公司南京鼎通拟与光大兴陇信托签署10亿元的《永续债权投资合同》;引入平安大华对嘉兴孔雀城增资不超过20亿元。

华夏幸福加快融资步伐,是为了补充现金流,加快产业新城异地复制以摆脱在环京地域受到的限制。环京区域是华夏幸福的重仓区,根据华夏幸福2017年中报,华夏幸福在环京区域住宅销售面积共1176万平方米,占已售总面积的88%;华夏幸福在环京区域的土地储备按建筑面积计算为820万平方米,占总土储的89%。

受到调控政策的影响,环京区域楼市迅速冷却。链家研究院数据显示,涿州、固安、永清及廊坊市主城区二手房均价下跌超过15%,北三县均价更是大幅下跌30%左右。华夏幸福在环京地区的销售受到影响,资金回笼压力增大。数据显示,华夏幸福2017年前三季度经营性现金流-224亿元,而在2016年报告期末中,这一数据为77.63亿元。

华夏幸福现金流下降,而另一家房企直接由于资金问题遭遇了债务危机。

一家中西部房企自今年10月以来,股价从5.76元下跌至最低时的4.62元,跌幅近20%。该公司发布的复牌公告显示,该公司控股股东于2015年将5000万股该公司股份股抵押给银行,为子公司提供担保。该笔质押对应贷款总额为4亿元人民币,合同约定其中1.3亿元借款期限为一年,也就是2016年10月27日起至2017年10月26日。目前,子公司已确认出现上述贷款逾期未偿还情况。

根据媒体报道,该房企的债务危机可能由其母公司在能源板块投资的失利导致。目前,母公司已经把持有的99.99%的房企股份全部质押。

高负债在房地产行业屡见不鲜。根据Wind资讯统计数据显示,2017年中国A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增加14038亿元人民币,增长达23.21%。截至2017年9月底,A股平均每家上市房企负债达445亿元人民币。其中有64家房企超过百亿元负债,34家房企超过300亿元负债。共有36家资产负债率超过80%红线,占比接近26.5%。

销售回款压力增大

同策咨询研究数据显示,2017年1-2月房企卖地面积猛增,从去年底的-3.4%增长到了6.2%,涨了将近10个百分点。同一时间,商品房销售面积增速却呈现下滑态势,从2016年年底至2017年1-2月,商品房销售额增速从34.8%下降至26%,商品房销售面积增速小幅增长,从22.5%变为25.1%。这也极大影响了房企到位资金增速,全国房地产开发企业到位资金增速在2017年年初剧烈下滑,从去年底的15.2%降至7%。

在拿地爆发的今年,房企负债率高涨也是常有之事。最近联合资信评估有限公司就提出对泰禾负债情况的关注,该公司截至今年10月31日的借款余额为1263.69亿元,当年公司累计新增借款超过510亿元。而市场情况或许对房企明年降低负债率方面压力不小。一名业内人士指出,回想恒大当年负债最高达到1万亿,后来通过定增降低了负债。在融资收紧的大背景下,明年房企的资金结构改善或需要依靠销售回款。

同时,融资环境也在收紧。银行意识到房企债务的系统性风险,采取了收紧信贷的政策。根据融360监测数据,目前90%以上的中国境内银行表示面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15天至60天延长到60天至180天不等,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。公司债、开发贷等渠道收紧,人民币贬值也使得海外融资难度增大。

任志强在今年7月曾表示,由于调控政策的影响,今年房企银行贷款、债券和票据和其他融资都在持续下降,接下来的时间,某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机。任志强预计,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度则达到4700亿,今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。

在高负债的压力下,房企项目周转速度至关重要。但实际上由于限价政策的影响,许多项目难以高价拿到预售证,开发商不愿意牺牲利润低价出售,导致了项目周转周期拉长,资金回流难度增大。

根据Wind资讯统计数据,截至2017年9月,按照申银万国行业分类,剔除数据不全的上市房企,134家上市房企存货总计超过4.2万亿元,与去年同期增加了6900亿元,同比增长20%。其中有3家房企存货门槛在3000亿元以上,合计存货占比为34%,万科存货为5505.73亿元,同比上涨23%;绿地控股存货为4852.38亿元,同比上升13%;保利地产存货3924.69亿元,同比上升32%。

能够保持高存货、高周转的只有几家龙头房企,部分房企还处在高存货、低周转的现状。

泛海控股2017年上半年存货总量为800.4亿元,占总资产的比重44.92%,存货周转率仅为0.02,消化现有存货需要26.66年。

易居研究院智库中心研究总监严跃曾表示,在增量市场销售规模增速减缓趋势下,调控从严带来的市场降温效应也将持续,房企的销售压力进一步增加,去库存能力也将变弱,房企存货转化为现金难度增加,资金链有一定压力。

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