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“9·30新政”魅影再现 楼市调控为何偏爱长假

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楼市调控流下的 “金九”

近些年的重磅楼市调控政策集中在三个时间点:国庆长假、“小阳春”和岁末年初。而在最近4年,国庆长假期间的政策最为集中。楼市调控早已将传统的淡旺季概念打破,调控成为对房地产市场的核心影响因素,传统的季节因素、供应周期等前提都已大大被弱化。

今年9月22-24日短短48小时内,8个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。随后,陆续有城市加入。从政策的力度和密度来看,楼市调控似乎又掀起一波高潮。有业内人士惊呼“9·30再现”。

此言不虚。自2014年的“9·30新政”算起,我国已经连续四年在国庆节前夕出台重磅房地产调控政策。若继续往前追溯,2007年和2010年,监管层同样在9月末推出调控措施。

近十年来,针对楼市波动起伏变化,我国一度出台各项调控政策,其中既有刺激,又有打压,并已成为影响市场走势的关键因素。从时间节点上看,重大调控政策似乎更愿意在国庆长假、传统“小阳春”和岁末年初出台。

专家认为,这种规律的形成并非偶然,而是决策机制、市场变化、效果考量等因素的综合结果。同时,其对市场的影响也不容忽视。

三个政策“密集期”

“9·30新政”的提法始于2014年。当年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,通过下调首付比例和贷款利率,对自住型需求进行支持。这是2014年各种松绑政策中影响最大的一个。

2015年9月30日,央行、住建部、财政部发文调控楼市。除将非限购城市的最低首付比例下调至25%外,还推行住房公积金异地贷款业务。这被视为第二次“9·30新政”。

2016年,全国性的调控政策并未出台。但从9月末开始,热点城市陆续出台政策,对楼市进行打压。此轮始于北京的“9·30新政”,延续至国庆长假之后,超过20个城市出台了调控措施。

若继续向前追溯,还有两次重要的政策出台于长假前夕。

2010年9月29日,国务院办公厅发布调控楼市的“国五条”,除要求扩大限购城市范围外,还大幅提高了二套房的首付比例和贷款利率。

2007年9月27日,央行和银监会出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,即“9·27房贷新政”。该政策对首付比例和贷款利率进行了上调。

梳理针对房地产市场的各项重大调控措施,其出台时点似乎有规律可循。除“金九银十”期间外,另一个传统旺季“小阳春”(3-5月)也是高发期。

2005年3月,国务院出台调控楼市的八点意见,被称为“国八条”;5月,七部委的细则推出,也即“新国八条”。2006年5月,国务院常务会议推出包括“70/90政策”在内的6条楼市调控措施,被称为“国六条”。

经过2008年的低迷后,楼市迅速升温。2010年4月,“国十条”出台,在信贷、税收、住房保障、问责机制等多个方面调控楼市。

此后又有两拨“小阳春”政策。2015年央行出台“3·30新政”,同时下调公积金贷款和商业贷款最低首付比例。今年3月,以北京“3·17新政”开始,20多个热点城市陆续出台措施,对楼市进行降温。

还有部分调控政策出台于岁末年初。如2008年12月末的“国十三条”、2010年1月的“国十一条”、2011年1月的“新国八条”,以及2013年2月的“新国五条”。

有业内人士指出,2008年的市场低迷有国际金融危机等外部因素的影响,在此前后的调控政策相对密集,出台时间点也较为分散。除此之外,近些年的重磅调控政策仍然集中在上述三个时间节点:国庆长假、“小阳春”和岁末年初。最近4年,国庆长假期间的政策最为集中。

取决于决策机制

楼市调控为何总在这些时间点出台?按照北京市房地产业协会秘书长陈志的说法,这与监管层的决策机制有关。

“高层部署全年的经济工作,有两个主要节点:一是每年12月的中央经济工作会议,二是次年3月的‘两会’政府工作报告。”陈志向21世纪经济报道记者表示,在这两个节点上,监管层通常都会对房地产市场做出部署,且基调较为一致。

陈志认为,当年年末直至次年上半年出台的楼市调控政策,基本都是遵照上述两个会议的精神而行。但具体的出台时间和政策力度,要视市场情况而定。

他表示,若市场过冷或过热,调控需求较为紧迫,政策会在中央经济工作会议后出台,也即岁末年初;若调控需求存在,但并不紧迫,则会在“两会”后出台,也即3-5月的“小阳春”期间。

市场走势对调控的影响不容忽视。2010年3月15日,“两会”结束次日,北京一天内拍出三块高价地,且全由央企获取。3天后的18日,国资委就出台央企“退房令”。一个月后的4月17日,“国十条”推出,力度之严在当时堪称前所未有。

下半年出台的政策,则源于另一套机制。陈志表示,监管层通常在8月对年初以来的市场做出研判,“这期间的调研和座谈会比较密集”。按照这个时间周期,若有调控的必要,政策就会在9月和10月出台。

亚豪机构市场总监郭毅也持类似观点,她认为,“到9月份,对当年楼市就有了相对清晰的判断,该救市还是抑市也有了明确的方向。”

之所以集中在“十一长假”期间(通常在长假之前)出台,或许还有一重考虑。郭毅向21世纪经济报道记者表示,长假期间,公众对楼市的关注度不高,政策出台后会面临一个相对冷静的缓冲期。若是抑制性政策,则会有效阻断“金九银十”的常规营销节奏,效果较为显著。

事实上,正是由于上述特征的存在,楼市调控早已将传统的淡旺季概念打破。“我一直不认同‘小阳春’和‘金九银十’的概念,如果是营销说辞还可以理解,若作为市场研究的依据就不可取了。”陈志说,最近十几年来,房地产市场的冷和热主要由调控所决定,传统的季节因素、供应周期等前提都已大大被弱化。

业界通常将上述现象称为“政策市”。公开数据显示,过去几年间,很多城市的月度销售高点并不出现在传统旺季,而往往在7月、8月和11月、12月等所谓淡季。

陈志表示,刺激性政策通常有3-4个月的作用周期,其对市场的支撑是一个相对缓慢的过程;某些打压性政策则往往立竿见影。因此,要判断市场走势,除考虑各地落地政策的出台时间和力度外,也需结合上述特点。

就今年的市场而言,受访者一致认为,在连续打压政策下,“金九”已经褪色,10月的市场同样难言乐观。年末房企因冲击业绩的需要,或许会放量销售,但恢复至上半年的交易量几无可能。(记者 张敏)

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