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楼市调控悄然扩围:中西部成为领衔者

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就在其他城市对楼市调控政策进行小范围“修补”时,部分中西部城市仍在大刀阔斧地进行加码。

8月末和9月中旬,兰州、西安分别出台楼市调控新政,两地除对“限购令”加码外,也对信贷政策进行了调整。西安还在土地交易规则上做出一定调整。

在此之前,武汉、长沙、成都等中西部城市也分别在不同方面对调控进行完善。其中,长沙在最近一个月内已出台三项调控措施。

尽管东部城市也在不断对政策进行微调,但近段时间以来,中西部城市出台调控政策的频次和力度明显要高于东部。分析人士认为,今年下半年以来,楼市调控政策已全面加码,但由于中西部楼市的活跃度更高,房价上涨压力偏大,因此已成为调控的重心。

调控加码领衔者

9月13日,西安市人民政府发布《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》,提出西安将在7个行政管理区域及逾7个开发区规划区域内实施限购。

具体内容为,暂停向已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房;无住房且能够提供2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,可购买1套住房;经批准引进的各类人才购买自用住房的,不受限购政策限制。

西安还将缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万调整为65万;将最低缴存时限由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上,并停止办理试行的“商转公”贷款业务。

土地供应方面,西安将大力推进“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等土地出让竞价方式,实施20%左右的住宅用地用于公租房建设,20%左右的住宅用地用于限地价、限房价的项目。

此前的8月25日,兰州市人民政府印发《关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》。提出实行全市新建商品住房“一房一价”备案制度,明确商品住房交易网签价格不高于备案价格。

兰州还对“限购令”进行全面升级。在三个主城区(今年4月开始限购)的基础上,将西固区纳入限购区域。还将限购门槛升级为“连续三年缴纳社保证明”或“连续一年申报个税证明”。

在差别化住房信贷政策方面,首套房最低首付款比例仍按照不低于30%执行;有房无贷的二套房,最低首付款比例调整为50%;有房有贷的二套房,最低首付款比例调整为60%;对申请购买非住宅的个人或单位,贷款首付款比例调整为不低于70%。

兰州对上述调控设置的有效期限是五年。

这是最近一个月频繁出台的调控政策中,力度最大、范围最广的两个案例。在此期间,武汉、长沙、成都、北京、深圳、杭州等城市也分别出台政策,对调控进行完善。

若把时间范围扩展到整个下半年,调控政策同样显得密集。除各地纷纷出台有关发展租赁市场、加大土地供应的专项文件外,赣州、烟台等地还出台了整套的调控措施,对原有政策进行加码。

“下半年房地产调控政策全面加码。”中原地产首席分析师向21世纪经济报道记者表示,下半年共有超过20个城市发布了各种力度的“加法”政策,包括增加租赁房源供应,增加限价商品房供应,增加共有产权房供应等。

另有涉及其他方面的调整,如北京、深圳、江苏近日传出严查消费贷流入房地产市场的消息;湖北省要求国企谨慎投资房地产;合肥鼓励房企长期持有部分房源等。

中西部将成调整重心

中原地产指出,政策内容上,除增加各类房源供应外,不少城市还强调加大土地供应,但政策主要出现在一二线城市中。

频次和力度上看,中西部城市要明显高于东部,中小城市明显高于大城市。其中,长沙在8月16日至9月12日期间分三次加码调控,包括取消首套房90平方米以下公积金“可提又可贷”规定、住宅用地出让试点“限房价竞地价”、推出万套定向限价商品住房。

这种特征的出现有迹可循。有分析人士指出,今年上半年的调控政策主要集中在东部城市,且政策力度较大。相比之下,中西部城市的调控较为温和,存在不少加码空间。

此外在板块轮动作用下,中西部城市逐渐取代东部,成为楼市成交的热点。根据国家统计局数据,今年前8月,东部地区商品房销售面积和销售额增速均为个位数;中部地区这两项指标的增速分别为16.6%和26.0%;西部地区则为18.6%和35.1%。

土地市场出现类似特征。据中原地产统计,前8个月,283个三四线城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿,接近去年全年水平;住宅用地溢价率达50.25%,创历史新高,比去年全年的25.17%近乎翻倍;土地成交平均楼面价为1508元/平方米,创历史新高,比去年涨幅超过50%。

正是由于中西部城市和三四线城市已成为新一轮市场热点,因此才成为调控最为频繁的区域。

由于这些政策出台时间较短,目前尚难看出其对市场的影响。分析人士认为,根据3-6个月的政策作用周期,政策效果最快将在今年末显现。但短期内,因东部市场很难摆脱低迷,中西部楼市仍将是未来的主要支撑。

值得注意的是,从国家统计局数据来看,8月单月的商品房销售规模已出现回升,这被认为是楼市“金九银十”的一种先兆。按照多数业内人士的观点,若市场出现异动,不排除调控政策进一步扩围的可能,市场活跃的中西部有可能是调整重点。

分析师还认为,在市场出现分化的同时,调控政策也将出现分化。与一二线城市不同,三四线城市和部分中西部城市,将不会过多地在供应层面“做加法”,反而有可能继续迎来打压。

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