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楼市凋敝期 北京过户大厅却掀起了一波小高潮

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9月12日上午,北京各区房地产过户大厅门口,聚集着大量拆迁户、经适房房主、两限房房主、公房房主,他们手里拿着一堆白色的资料向房产中介介绍着自己房源的情况,最终他们却都把自己的房子或以远低于市场的价格出售、或将部分产权免费赠送给自己的丈夫、妻子、儿子或孙子。

经济观察网记者通过在过户大厅现场多方调查获悉,房主们将自己名下的房子以这种方式出售或赠送,背后是一本理性的经济账本,原因主要有两个方面:

第一、目前,北京楼市正在流传着经转商政策和成本价(政府、央企等福利房)转商品价政策将全面收紧的消息,其内容主要有三点:一是经适房交易将由政府优先回购;二是经适房再上市的购买人必须是符合政策性保障房的人群;三是福利房转商品房政策将有调整。

这意味着,拆迁户、两限房等非纯商品房业主的房子可能面临不能转换为商品房的问题,所以大量拆迁户、经适房房主、公务员福利房、央企福利房、医院福利房人群一窝蜂地来到房产过户大厅办理经转商、成本价转商品价等业务。若这些传闻政策一旦落地,这类人还没有成功地把名下的房产变成商品房,他们的房产将面临贬值的风险。

一位正在帮房主办理相关业务的房产中介称,“我们这个小公司一共才5个员工,这不到半个月,我们接了25单,这25单都是经转商政策和公房转商品房的业务,要是在过去,1年时间也就3单左右,我们也不知道这些政策是谁传的,我们像往常一样在过户大厅寻找客户,结果突然很多人跑来找我们做这个业务,尤其是公房转商品房的客户,这些客户的身份让大家对传言的政策深信不疑。”

第二、链家研究院数据显示:8月份北京楼市呈现“低温中企稳”的态势,成交量经过5、6月的低点后呈现底部企稳的趋势,整体仍处于较低水平。

“这些政策的传言普通老百姓不敢怠慢,所以大家都来过户大厅办理经济适用房转商品房,但整个市场低迷,没有人购房,没有消费者接盘,最后的办法就是通过这种方式把经济适用房转变为商品房。”前述房产中介说道。

经济观察网记者通过调查了解到,通过赠送的方式完成经转商办法的步骤具体如下:

比如,妻子名下有一套2005年的经适房,现市场价格是500万元,地区指导价是180万元,这里需指出的是地区指导价一般为政府的最低指导价。按照现行法律,近亲属和具有抚养、赡养关系人之间赠与房产,以及发生继承、遗赠取得房产的,不征收个人所得税。所以妻子只需把经适房的1%产权免费赠送给丈夫,总共花费不到19万元即可成功把经济适用房变成商品房。这个过程中需要缴纳的费用如下:

一、契税。契税是指交易总房价的3%,妻子赠送给丈夫的是交易总房价为180万地区指导价经适房的1%产权,这次交易总对价是18000元,所以契税是540元。

二、土地出让金。根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的要求,2008年4月11日之后的经适房在出售时需补交金额为购房时的价格和出售时同地段、房屋状况相似商品房价差的70%;2008年4月11日之前的经适房则按成交价的10%补交土地收益等价款,即18万元。

三、工本费用。妻子成功将1%房屋产权赠送给丈夫后,将拥有2个房产证,夫妻双方各持一本。由于妻子和丈夫是合法的夫妻关系,且土地出让金费用已缴纳完毕,所以妻子和丈夫可以把名字写在一个房产证上,此时夫妻可以申请更名,这时工本费用为一个房产证80元,两个为90元。

四、印花税。印花税是交易总价的千分之一,即1800元。

由于公房转成商品房是另外一个体系,相比经济适用房转商品房,成本价转商品价更为简单。一位房产中介告诉经济观察网记者,7天前,他刚刚做完了一套成本价转商品价的房子,这位房主有一套公房,当时以5万元的价格购得,现在这套公房市场价格已经高达1500万元,这位59岁的房主此时想把公房变成商品房,随即把自己的公房卖给了18岁的孙子,先缴纳了契税,由于是直系三代内的买卖,等到房产变成商品房后,这笔契税即可退回。

经济观察网记者向北京市建委求证,经转商政策和成本价(政府、央企等福利房)转商品价政策是否会全面收紧,北京市建委官方回复道,“没有听说。”

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