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118家房企存货逼近4万亿 跌价准备最高增幅达3倍

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在楼市持续向好的行情下,上市房企中报业绩再续靓丽,拿地热情仍不减,也直接推动存货规模的整体增加,并逼近4万亿元大关。

数据显示,今年上半年,118家A股上市房企合计存货规模达到3.92万亿元,较2016年末增加10%。其中,有9家上市房企挺进“千亿存货俱乐部”,而去年末这一数据为6家。

面对如此巨额的存货,上市房企们仍将朝着去库存的目标发力。不过,出于会计处理上的审慎态度,部分上市房企已在计提存货跌价准备,其中万科、绿地控股等计提金额均超过10亿元。

存货逼近4万亿

今年上半年,上市房企们一边在致力于去库存,一边在大手笔拿地,使整体存货不降反升。

数据显示,今年上半年,118家A股上市房企合计存货规模达3.92万亿元,较2016年末增加10%。其中,62家上市房企的存货较去年末有不同程度的增加,占比52.5%。大型房企万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、保利地产(600048.SH)等存货的增幅均超过6%。

从存货规模看,今年年中,有9家上市房企的存货规模超过千亿元,挺进“千亿存货俱乐部”,去年末这一数据为6家。

其中,存货规模名列榜首的是万科A,高达4963亿元;其次是绿地控股和保利地产,分别为4682亿元和3715亿元。另外,华夏幸福(600340.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、首开股份(600376.SH)、阳光城(000671.SZ)等存货均超过千亿元。而在去年,阳光城、荣盛发展(002146.SZ)、泰禾集团(000732.SZ)均还不在“千亿存货俱乐部”。

“公司刚换了管理层,新上任的董事长朱荣斌提出‘保供货、去库存’两大目标,今年上半年市场比较好,公司的土地储备增加规模很大,主要集中在一二线城市、长三角、珠三角等区域,导致存货也有所增加。”9月7日,阳光城投资者关系相关负责人表示。

阳光城中报显示,“报告期内,在审慎关注土地价格合理性的基础上,通过招拍挂、并购等多种方式共计获得64个地块(计容建面721.73万平方米)。其中,通过合作并购获取52个项目,计容面积552.44万平方米。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,上市房企的土地储备正步入上行通道,房企拿地热情不减。主要是因为2015年下半年开始全国楼市逐渐升温,房企去库存节奏加快,资金面不断改善。加之各地供地节奏也开始加快,自然会推动房企储备规模的上升。

其进一步指出,“截至今年8月,30家A股上市房企土地储备规模中,金科股份、荣盛发展和新城控股的土地储备规模增幅较大,同比增长141%、130%和114%。此类房企积极做大土地储备规模,充分说明近两年对于提高销售业绩的急迫,也体现了较好的拿地能力。”

从年中存货增幅看,金科股份、荣盛发展、新城控股等存货的增幅分别为24.4%、24.6%和53.5%。

值得注意的是,从存货指标来看,房企的分化也在进一步加剧。

在存货减少的55家上市房企中,基本是中小型房企或者是已宣布转型其它方向的房企。比如华鑫股份(600621.SH)的存货从2016年末的20.7亿元骤降为4.77亿元,阳光股份(000608.SZ)的存货从28.6亿元骤降为7.3亿元,降幅均超过70%。另外,珠江控股(000505.SZ)、新黄浦(600638.SH)等存货的降幅均超过40%。

“应该说在房地产行业依然有较好的发展前景下,存货指标是一个正向指标,这也启示相关房企一个市场信号,即行业集中度继续得到体现,当前大房企在土地储备和项目开发方面依然有较大的规模,而中小房企的各类指标则在压缩。”严跃进指出。

去库存下的跌价准备

面对仍然如此巨额的库存,在宏观调控的背景下,房企们仍奋斗在去库存的路上。

在近日的中期业绩发布会上,融创中国董事会主席孙宏斌表示,考虑到公司拥有较高储备,下半年将不拿地、少拿地、缓拿地。此外,融创土地储备在接近2亿平方米后,开始降负债、增利润。

“公司一直在致力于去库存,因为阳光城在拿地上以并购为主,相对于招拍挂价格也不会太高。”上述阳光城人士表示。

在存货减少的大型房企中,绿地控股今年上半年的存货为4682亿元,相比去年末降3.4%,是“千亿存货俱乐部”里唯一一家存货没有上升的上市房企。

“公司上半年狠抓去库存,初现成效。”绿地控股有关人士表示,存货下降的主要原因是销售去库存;第二个原因是,上半年新增土地有所控制,尤其是高价地基本不拿。因此,虽然土地总面积拿的不算少,但金额不高。

万科在中报中也展望到,“在资金趋紧的背景下,下半年本集团将会将风险防范和经营安全放在首要位置,积极促进销售回款,推进库存去化,保障现金流安全;鉴于土地市场竞争依然激烈,本集团将坚持审慎投资策略,推进投融资一体化。”

“从上半年拿地情况看,多数房企对此的态度是谨慎乐观,行业处于稳健发展的状态。”9月7日,上海某中型券商地产分析师指出,不过一些房企大手笔拿地仍导致其负债率上升。

而面对如此火热的楼市,有些上市房企已审慎处理存货,提高存货跌价准备。比如阳光城就将2017年年中的存货跌价准备大幅上提为6.13亿元,较2016年末大增317%,而其存货的增幅比例则为51.4%。

“今年上半年我们的土地储备增加规模较大,对应的存货跌价准备同比增加也是正常的。”上述阳光城人士称。

另外,万科A、绿地控股等大型房企也计提了超过10亿元的存货跌价准备。严跃进认为,“对于存货跌价的准备,某种程度上也说明此类房企对未来市场有较为谨慎的态度,这也和部分大中城市房地产市场降温等态势有关。”

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