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东莞:楼市预期转向 理性回归

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在楼市调控政策收紧影响下,东莞楼市成交从去年的过度火热转向迅速降温,特别是自“4·10新政”以来,东莞楼市成交量处于低谷。直至8月,在品牌房企纷纷加推新货、合理定价的刺激下,成交量才有所好转。

供需下降 楼市逐步回暖

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,7月东莞住宅供应49.07万平方米,环比小幅下降5.26%,同比大降32.75%,创2013年以来同期新低。此外,在成交方面,7月住宅成交48.88万平方米,环比下降2.59%,同比下降44.47%,创近三年新低。据介绍,受政策调控持续以及淡季影响,许多项目成交依然较弱。

另外,合富大数据显示,2017年1~7月东莞新建商品住房供应252万平方米,同比减少46%;签约270万平方米,同比减55%;均价16266元/平方米,同比上涨28%,涨幅较去年同期回落5个百分点。2017年1-7月签约量仅占2016年全年的30%,由此可见,东莞限购给楼市成交带来的影响较为深刻。其中,6月成交量略有回升,7月保持不相上下。8月份,在楼盘“以价换量”刺激下,楼市成交开始升温,有望突破4000套。

相关人士认为,东莞楼市成交已摆脱持续下挫的困境,正逐渐走出低谷,处于底部回稳的态势。

“金九银十”临近 开发商抢跑

随着新政3个月的消化期过去,观望中的开发商开始蠢蠢欲动,推货热情大增。下半年楼市潜在供应量大,“金九银十”旺季即将到来,开发商提前抢跑,8月供应量将持续回升。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,上周有碧桂园信鸿嘉誉、万科云城、阳光城MODO等8个项目新增住宅1957套,环比大涨36.91%,其中碧桂园信鸿嘉誉、阳光城MODO都是大批量入市,共1368套,占住宅总供应量的69.90%,住宅新增供应大涨。据介绍,由于七八月是传统市场淡季,在市场成交相对冷淡以及开发商的业绩目标压力等推动下,房企加快推货节奏以刺激购房者入市。

不过,受到楼市政策调控持续加码、外围城市的成交降温以及东莞首套房利率普遍回到基准和上浮5%等因素影响,买家观望态度加剧,市场调整态势不改。相关人士认为,买卖双方持续僵持博弈,但市场已从过去的“卖方市场”转为“买方市场”, 预计8月随着市场供应放量以及定价理性的项目走货相对较好。

影响:

以价换量成为趋势性策略

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,上周东莞新建商品住宅成交面积20.3万平方米,环比上涨118.59%,成交套数1858套,环比上涨172.66%,其中多以洋房成交为主,占住宅总成交量的84.77%。在上周住宅新增供应大幅上涨的情况下,成交量同样喜人,主要是因为前期入市项目集中网签,碧桂园信鸿嘉誉住宅成交量为585套,碧桂园森林里住宅成交量为425套,集中网签拉动了全市住宅成交量的上升。

此外,东莞中原战略研究中心监测数据还显示,上周住宅成交均价为16053元/平方米,环比下降0.03%,虽然价格有所回落,但依旧企稳16000元/平方米。其中,上周新增供应的项目碧桂园信鸿嘉誉定价相对市场预期较低,市场去化率效果理想,可以看出,开发商定价逐渐回归合理区间,通过降低价格吸引购房者入市,以价换量将会成为开发商定价策略的趋势所向。

业内人士:

70~110平方米户型成主力

受到楼市调控政策、楼盘定价和购房群体影响,未来东莞楼市片区表现两极分化更为明显。东莞中原战略研究中心认为,临深片区随着深圳客退潮以及失去购房资格后,交易量极度低迷,在售项目走货困难重重。东部、水乡以及城区片区以本地购房群体为主,价格合理的项目走货普遍较好,成为市场交易热点。尤其是东部片区和水乡片区作为全市价格洼地,购房者担心未来房价仍然会上涨,“赶早”出手的心态强。

此外,在户型方面,70~110平方米的首次置业户型继续成为市场成交主力军,改善需求受到购买资格影响而受抑。此外,由于二手房入住快、居住氛围相对成熟、配套更为完善等优势,分流了部分一手房需求。

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