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房租随意涨中介乱收费?租房糟心事终于要有人管了!

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火爆的楼市经过轮番调控之后,房价虽有回落的趋势,但仍旧处于高位,这还是让很多人望而却步,尤其对北上广深这些一线城市的漂族们来说只能望房兴叹。于是,越来越多的人降格以求,开始从买房转为租房。

据有关统计分析,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体,链家研究院院长杨现领曾表示,未来中国将有约2亿人进入租房市场,到2030年,租赁人口达2.7亿人。

那么租房就比买房更容易吗?显然不是,租房的坑甚至比买房更多,比如房东随意涨租金、租房押金不退、收租人跑路、房屋维修纠纷、经常面临搬家等等,相信租房的你对这些都深有感触。

但是未来,这些让你烦恼的事情可能再也不会出现了。昨天(5月19日),我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规,《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见。条例除了进一步保障租房者的权利和利益之外,还加大了对房地产中介和房地产开发企业违法违规行为的处罚力度。

房租随意涨中介乱收费?租房糟心事终于要有人管了!

明确租赁双方权利义务

为了规范规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全,意见征求稿首次在国家立法层面明确租赁市场中租金、租期、承租人居住权利保障,明确住房销售、房地产经纪服务相关规范,从参与的各个主体全方位作出规定。

一是规范租金支付和调整方式。承租人按月支付租金,住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。同时,明确规定,直辖市、市、县人民政府应建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。

二是鼓励签订长期租赁合同。签订年限达到三年以上的住房租赁合同且实际履行的,明确政府给予相关政策支持,住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。

三是注重承租人居住权利保障。征求意见稿规定承租人可依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房,住房租赁合同约定出租人可以进入的,出租人要按照约定提前通知承租人。出租人不得采取暴力、威胁或者其他方式驱逐承租人,收回住房。

四是强化租赁市场管理,要求政府制定单间租住人数和人均租住面积标准,并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。

此外,针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象,征求意见稿规定,转租住房应当征得出租人的书面同意,对于自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。

规范住房销售行为,加强中介管理

征求意见稿对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定,特别是强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管。

规定房地产开发企业销售住房条件,在取得预售许可证后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。规范房企住房销售行为,不得发布虚假信息、哄抬房价、捂盘惜售、标价外加价等12项明确禁止的行为。

为整治中介市场乱象,意见稿规定了中介机构和从业人员不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。

房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪人员在服务时,要实行实名挂牌服务。

意见稿还对中介收费行为进行了规范。房地产经纪机构的服务项目实行明码标价制度,房地产经纪机构要在经营场所醒目位置公示服务项目和收费标准,在收费前,要向当事人出具收费清单,房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

经纪机构和从业人员违反规定的,征求意见稿规定了给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。

万亿市场的红利期

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2016年关于租赁市场实际上已经有了相关的政策,但主要是以国务院“若干意见”的形式出现的,此次则将租赁市场提高到了“管理条例”,这是最大的区别,为后续租房市场的发展提供了较大的基础。

此外,他表示,从内容来看,征求意见稿对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束,这是最大的亮点,过去类似约束不多,导致租赁市场权利和义务不对等,此次政策对于经纪机构等也提出了规范,有助于租赁市场流通性机制的更好建立。

此前,政策的空白使得租赁市场乱象丛生,以公寓为代表的主力发展长租项目的企业也发出急需政策整治的呼声,如今立法来了,租赁市场的春天也不远了。随着万亿市场的红利的释放,万科、世联行、绿地集团和龙湖地产等上市房企着手布局。

中原地产首席分析师张大伟表示:

此次条例的规定对公寓出租板块也将是一大利好,未来租赁将是重要的居住形式,租赁市场将更加规范。

雅诗阁中国华南区区域总经理曾文强表示:

目前综合社会整体情况来看,对租赁企业是一件好事,尤其是国家支持鼓励发展规模化专业化住房租赁企业,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营,能够快速解决房源短缺的问题。

严跃进指出:

当前部分城市已经积极推出了自持型租赁房的用地政策,部分项目也处于建造的过程中,从这个角度来看,对于此类租赁房源来说,会在当前此类政策内容下获得一个更好的发展基础。

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