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住房租赁规范 楼市将实现从物质到人文的转变

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租赁看似小事物,但要当作罗马城来看待,先从条例的细节开始吧。

李宇嘉

没有在大城市租过房,就不足以谈人生。现在,几乎每一个进入城市的人,对城市的认识,都是从租房开始的。但是,租房的糟糕经历和一个一个“坑”,如被房东赶走、“二房东”骚扰、克扣押金、随意涨租等等,让新市民身上所有的单纯、美好被世俗、算计和世态炎凉“煸炒”了一遍。

房价高企,而人口却继续向大城市涌来。置业无望,租房将成为最主要的居住形式。据统计,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。一线城市实际管理人口中,超过60%在租房。未来,我国将有约2亿人进入租房市场,到2030年,租赁人口将达2.7亿人。

老百姓 的事情比天大,“衣食住行”无小事。但就是这样一个关乎如此多老百姓利益的市场,一直处于“无管理、无数据、无法律”的“三无”状态,野蛮生长。5月19日,我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规,《住房租赁和销售管理条例》正式向社会公开征求意见。

对这个条例,社会各界都可反馈意见,吸收意见和建议后,该调整修改的调整修改,然后提交国务院审议,通过后发布。条例征求意见稿发布后,媒体和社会反响非常强烈。笔者认为,从内容来看,条例确实反映了当前租赁市场的种种积弊,也是本着建立租赁市场基础秩序的目的。

条例将近一半的篇幅重点放在如何保障租房人的权利,笔者细数了一下,总共有12项“红利”,表现在对出租人12个“不得”的约束。如不得驱逐承租人、不得单方面涨租、不得随意进入房屋、不得无故扣留押金、不得随意解除合同、不得出租地下室和阳台等,可谓字字珠玑、切中要害。

当然,出租人有时也是受害者。不是自己的房子不心疼,不爱惜环境和拖延交租还是小事,不良承租人损害设施、聚众赌博、搞生产经营等行为也不在少数。因此,条例本着实事求是、权利责任平衡的原则,对承租人行为进行了约束。只有这样,长期租赁习惯才能培养起来。

长期经营就不是“一锤子买卖”,店大不欺客。租赁企业多了,骗租、欺诈等短期化行为就少了,租赁市场规范水到渠成。因此,条例对住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,要求租赁期限不得低于三年。此外,“二房东”也是合法的,因为他们本身就是租赁企业的雏形。

实际上,在贴近租房需求、降低经营成本、缩短匹配周期等方面,“二房东”具有很高的效率。大城市进入存量房时代,租房的人越来越多,市场会自发催生一批专营房屋租赁的人群,也就是“二房东”,比如房产中介公司、城中村村民、个人创业者等,他们都是从市场上收集房源并再行租赁。

目前,“二房东”之所以臭名昭著,在于监管没有跟上。试想,政府连租赁的基本数据都没有,对出租人的监管都没用,遑论“二房东”。因此,若承认“二房东”地位,并进行工商登记,纳入政府管理,“二房东”不再是信息不对称下的“灰色产业”,考虑到政策扶持,未来将是“阳光产业”。

除了约束承租人、出租人,政府也要承担自己的责任。首先,政府应当建立租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。信息不对称是租赁乱象丛生、浑水摸鱼的罪魁祸首,而信息披露则是解决问题的基础;其次,租房者同买房者一样,可以享受子女接受同等教育等公共服务。

做到这两点,政府之于租赁监管才是合格的。条例对此做出了规定,也掐中了租赁市场建设的“痛点”,唯此才称得上进入了租赁时代。进一步,我国楼市才真正告别上规模、搞投资、炒房子等为主题的冰冷的物质时代,进入了拼服务、讲质量、求细节等为主题的温暖的人文时代。但是,罗马城不是一天建成的,思维惯性、消费习惯、信用秩序、法制意识等,底层秩序还无从谈起。租赁看似小事物,但要当作罗马城来看待,先从条例的细节开始吧。

(作者供职于深圳房地产研究中心)

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