网易首页 > 网易房产 > 正文

李宇嘉:住房租赁监管要以租金及房源信息披露为抓手

0
分享至

5月19日,住建部就《住房租赁和销售管理条例》(以下简称条例)公开征求意见。这是我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规,也反映出我国房地产已部分进入存量时代、租赁时代,租赁已成为居民居住形式的重要选择和生活方式。

据统计,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。未来,我国将新增2亿人进入租房市场。到2030年,租赁人口预计将达2.7亿人,长期租赁人群占比将达到30%。

大环境也在助推租赁时代到来。首先,近年来热点城市或区域的房价又上了一个台阶,居民首次购房年龄推迟,如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁;其次,相继进入社会的85后、90后、00后,其结婚年龄也相应推迟,“单身贵族”崛起;再次,外来人口居住稳定性提升,2014年约有2.53亿城镇外来人口,其中60%携配偶、子女一起流动,在就业地城市平均居住时间超过3年;最后,近年来房贷月供上涨快于租金,月供与租金“剪刀差”正在扩大。

早在2012年,我国城镇家庭户均拥有住房已超过一套,人均住房面积已超过发达国家平均水平(33平方米)。近5年来,我国年均新房销售都在10亿平方米以上,除城镇新增人口产生的购买力、改善型需求外,多数可归为资产配置。随着“限售”政策的广泛布局,住房回归居住属性下抑制投资常态化,未来将有大量住房投入租赁市场。

由此,未来租赁供需的体量将会放大,租赁将逐步取代房屋购置,成为我国住房供应体系的主体。当然,这也是我国楼市走向成熟,释放居民被高房价压抑的消费,满足新市民住房需求,促进外来人口在城市集聚和服务业发展的手段或标志。

但是,这样一个关乎如此多民众利益的市场,此前几乎一直在“无管理、无数据、无法律”的状态下野蛮生长。在房东与房客、房东房客与中介之间的权利义务上,甚至租房供求和租金信息等方面,一直没有明确的规范和信息披露。

因此,条例既是形势倒逼所致,也恰逢其时。条例将近一半的篇幅重点放在如何保障承租人的权利,笔者细数了一下,承租人总共享有12项“红利”,具体表现在对出租人12个“不得”或约束,比如不得驱逐承租人、不得单方面涨租、不得随意进入房屋、不得无故扣留押金、不得随意解除合同、不得出租地下室和阳台等等。在当前出租人强势、承租人弱势的背景下,这12项“红利”既是对当前租赁市场承租人受侵害的总结和规范,也意在鼓励更多的人去租房。

当然,出租人有时也是受害者。租赁市场基础秩序不规范,政府监管缺失,必然会产生诸如“不是自己的房子不心疼”的不良承租人。不爱惜房屋室内环境、拖延交租等,这还是小事,不良承租人损害设施、聚众赌博、随意改动屋内架构,甚至搞生产经营等,实践中也不在少数。因此,条例本着实事求是、权利责任平衡的原则,对承租人行为进行了约束。唯有如此,出租人长期放盘,与承租人签订长期租约,完善室内设施配置等等规范的、长期的租赁思维才能培育起来。

如果长期放盘的出租人多了,其租赁经营就不是“一锤子买卖”,更注重追求长期租金收益,减少短租带来的成本和租金损失,而骗租、欺诈等损害承租人的短期化行为就少了。由此,就会有很多企业介入租赁市场,市场秩序规范水到渠成。

因此,条例对住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,要求租赁期限不得低于3年。租期长了,租赁关系就更趋稳定,租赁的交易成本下降了,租金收益增加了,久而久之,维护租赁双方的基础秩序就形成了。

此外,“二房东”也是合法的,因为他们本身就是规模化租赁的雏形。事实上,在贴近租房需求、降低经营成本、缩短匹配周期等方面,“二房东”具有很高的效率。如上所述,各大城市相继进入存量房时代,租房的人越来越多,市场也会自发催生一批专营房屋租赁业务的人群,也就是“二房东”,比如房产中介公司、城中村村民、城中村村集体、中介从业人员等个人创业者等。据笔者调查,他们都是从市场上收集房源,并经过装修、配备居住设施再投入租赁市场。

目前,“二房东”之所以臭名昭著,在于监管没有跟上。试想,目前连对出租人的监管都处于缺失状态,遑论“二房东”。因此,若承认“二房东”地位,并进行工商登记,纳入政府管理,“二房东”将不再是信息不对称、劣币驱逐良币下的“灰色产业”。考虑到政策扶持(特别是国家对规模化租赁的税收优惠),“二房东”未来有望成长为规范的租赁企业。

除了约束承租人、出租人,地方政府也要承担自己的责任。条例规定,各地方政府应当建立租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。

信息不对称,这是租赁市场乱象丛生、浑水摸鱼,导致承租者权益受损的罪魁祸首,而信息披露则是解决问题的第一步。如果租金及房源供求等信息披露完善,无疑是地方政府监管的抓手。

另外,条例提出,租房者同买房者一样,可以享受子女接受同等教育等公共服务。做到了这两点,地方政府之于租赁的监管才是合格的。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

相关推荐
热点推荐
郑州京广快速路隧道排查发现6名遇难者 5男1女

郑州京广快速路隧道排查发现6名遇难者 5男1女

新京报
2021-07-26 17:43:09
中美天津会谈后谢锋副外长举行吹风会:已向美方提出两份清单

中美天津会谈后谢锋副外长举行吹风会:已向美方提出两份清单

澎湃新闻
2021-07-26 14:06:53
奥运会游泳运动员,差点淹死在比赛中。

奥运会游泳运动员,差点淹死在比赛中。

北国小甜瓜
2021-07-26 14:36:40
解放军在郑州一小区清淤,网友感叹:全世界只有我们国家的军队会这个样子吧

解放军在郑州一小区清淤,网友感叹:全世界只有我们国家的军队会这个样子吧

环球网资讯
2021-07-26 17:39:20
如何解读中美天津会晤的“两个时刻”与“两份清单”

如何解读中美天津会晤的“两个时刻”与“两份清单”

直新闻
2021-07-26 19:41:44
恋爱20天突然被拉黑,姑娘崩溃:人走了,剩下3000多双鞋

恋爱20天突然被拉黑,姑娘崩溃:人走了,剩下3000多双鞋

海南特区报
2021-07-26 08:42:07
外交部:美方就气变、伊朗核、朝核等问题寻求中方合作与支持

外交部:美方就气变、伊朗核、朝核等问题寻求中方合作与支持

澎湃新闻
2021-07-26 14:06:51
联合国大胆预测,13亿人口大国将“一分为三”,分裂是迟早的事

联合国大胆预测,13亿人口大国将“一分为三”,分裂是迟早的事

装置分析
2021-07-26 17:16:47
南京疫情,感染新冠的45岁妈妈流调轨迹曝光后,全网都跟着心疼

南京疫情,感染新冠的45岁妈妈流调轨迹曝光后,全网都跟着心疼

深後
2021-07-26 12:45:58
3000部影片,7000名女优,岛国情色之王这次痿了

3000部影片,7000名女优,岛国情色之王这次痿了

小片片说大片
2021-07-25 18:30:02
从一夜爆红到“绯闻缠身”,任素汐是如何一步步自救的?

从一夜爆红到“绯闻缠身”,任素汐是如何一步步自救的?

叶公子
2021-07-26 10:37:15
限期30天交出独家控制权,面对国家的强势表态,马化腾欣然接受

限期30天交出独家控制权,面对国家的强势表态,马化腾欣然接受

圈聊科技v
2021-07-26 12:57:07
男子赶回家结婚,遇千年暴雨火车脱轨,被困4天4夜后,死里逃生!

男子赶回家结婚,遇千年暴雨火车脱轨,被困4天4夜后,死里逃生!

人生红绿灯
2021-07-26 14:54:08
意难平!英国女解说说哭了,中国网友施压郭晶晶:裁判压分吧?

意难平!英国女解说说哭了,中国网友施压郭晶晶:裁判压分吧?

黑色柳丁
2021-07-26 17:02:52
不出所料!中国飞行员现身苏-75宣传片,中国空军如何看待“将死”

不出所料!中国飞行员现身苏-75宣传片,中国空军如何看待“将死”

军武次位面
2021-07-26 11:21:14
台风“烟花”今天下半夜到明天早晨经过上海同纬度

台风“烟花”今天下半夜到明天早晨经过上海同纬度

看看新闻Knews
2021-07-26 18:50:05
鸿星尔克视频录制现场曝光,专业团队协助拍摄,进口电脑当提词器

鸿星尔克视频录制现场曝光,专业团队协助拍摄,进口电脑当提词器

光影新天地
2021-07-26 08:59:22
“我们有中国,不怕欧美!”当着全世界的面,欧洲这国强硬表态

“我们有中国,不怕欧美!”当着全世界的面,欧洲这国强硬表态

海峡军武
2021-07-26 16:23:43
“绝对不能调查德堡!”美研究员自曝惊人真相,中国果然没怀疑错

“绝对不能调查德堡!”美研究员自曝惊人真相,中国果然没怀疑错

梦回过去呀
2021-07-26 17:11:54
关联5省8市已感染近百人,南京疫情何以至此?

关联5省8市已感染近百人,南京疫情何以至此?

极目新闻
2021-07-26 10:25:26
2021-07-26 20:22:44

头条要闻

甘肃境内载63人客车侧翻 已造成13人死亡

头条要闻

甘肃境内载63人客车侧翻 已造成13人死亡

财经要闻

体育要闻

曹缘陈艾森10米台第2!银牌也是英雄

娱乐要闻

郭晶晶任奥运会评委对霍家影响巨大

科技要闻

中国版“星链”完成试验!

汽车要闻

暂不量产 大众发布高性能“途昂”概念车

态度原创

艺术
亲子
房产
公开课
军事航空

艺术要闻

李迪,功力精湛的宋代画家

亲子要闻

三个北京中产娃的暑假:每一天都像在割肉

房产要闻

八部门出手调控楼市 上海、绍兴、杭州应声加码

公开课

一把清代古剑,悬在石拱桥下200年无人敢窃

军事要闻

美军传奇战斗机飞行员飞机失事身亡