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降地价和税费才是楼市调控治本之策

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近日,中国社科院举行《房地产蓝皮书》发布会,国家税务总局税科所研究员付广军在会上表示,降房价首先降地价。10万块钱北京的房子,6万块钱的土地成本,这只是土地出让金的收入,还不包括房地产开发的税收,还不包括交易环节的契税,也就是说有70%是土地和税费。房地产开发商的毛利润也就10%,10万块钱就挣1万块钱(5月9日中国网)。

尽管土地成本和税费占了房价的大头,早已成为社会各界共识,只是地价与税费到底占房价多少比例,没有一个政府机构的权威人士敢站出来说一句真话,今天付研究员能够坦然地说出地价和税费占房价比例的明细账,让公众心中一直茫然无解的猜测终于有了豁然开朗之感;足见副研究员是一个有良知的专家,应该对其大加点赞,说出了一句让公众心里感到欣慰的话:降房价首先要降地价!

是的,降房价首先降地价是千真万确的真理,更是抑制楼市价格虚高的最有效手段。且城市越大地价就越贵,地价占房价总比例也就越高。据付研究员调查反映,县城房子10年前是3200,10年以后是3800,基本上没有涨;再看一看土地成本,一线城市的土地成本,北京土地成本占房价的60%,而四线城市的土地成本只占到25%。然而,反观如今我国掀起一波又一波的楼市调控政策、尤其是今年各级政策实施的严厉调控房地产政策,可谓无所不用其极,如全面收紧房贷,北上广深一线城市及其他二线城市普遍提高首套房贷款利率或干脆取消房贷优惠利率、恢复到房贷基准利率,不少城市更是进入到“限购、限贷、限价、限售”的“四限”时代,楼市调控如临大敌。但到底效果如何,今天看了付研究员算的账,可以肯定地说,目前这种楼市调控政策很难取得实质性成效;退一万步说,即便能取得暂时性效果,但这种靠行政性调手段控很难持久,更不是房地产调控长久机制,也无法跳出原有楼市调控怪圈。

笔者这么说,并非反对政府对楼市出台相应调控政策,中国楼市到了确实非调控不可的时候了,无限止地上涨下去,有谁能受得了?不把全部国民的收入都吸引到楼市上去才怪!也并非丑化政府楼市调控政策,在特殊时期、关键时刻,没有行政调控手段的介入是不行的,毕竟行政性调控措施有立竿见影之功能。笔者想说的是,按付研究员的话,目前我国各地政府出台或实施的楼市调控政策没有一样是针对降土地价格和税费的,所有的调控都是围着房价周围的很次要、或根本对降房价起不到多大作用的表象东西在较劲,不痛不痒。一句话,楼市调控政策都是舍本逐末之举,有些甚至是根本不着边际的、令人啼笑皆非的调控措施。

很明显,要有效调控目前各地的楼市价格,最关键的东西还是要靠降地价和税费,只有地价和税费降了,才算抓到了楼市调控的治本之策,或者说拿捏到了楼市调控的要穴,纲举目张,楼市价格虚高的局面就会自然结束,楼市价格非理性上涨的态势便会自然消失;如果回避楼市地价和税费这两样本质性的东西,而在其他表现上作调控文章,不仅楼市调控成效很难显现,还有将楼市调控引向“死胡同”的危险。当然,中央及各级地方政府也不是不明白降地价和税费在楼市调控中的作用,但关键是利益割舍太难;有人说改革需要政府有壮士断腕的决心,等于在割政府自己身上的肉;而楼市调控则更需政府终结对土地财政依赖的勇气,自觉剪断依附在土地财政之上的各种利益脐带,无异于割自己身上的肉,真是太难太难。

显然,目前中央及各级地方政府楼市调控无论出台什么样的政策,无论调控方式如何实施,都不应该回避地价和税费这两个关键问题,应围绕降地价和降税费这个楼市调控的根本问题做文章:一方面采取实实在在措施降低政府出让地价格和房地产开发、商品房销售及持有环节的各种税费;另一方面加快政府财政预算管理体制改革,平衡各级政府财政利益,切实实施各级政府事权与财权相匹配的财政预算管理体制,楼市调控才会踏上“阳光道”,房价也才会真正降下来,民众才能增强切实的获得感,不断提高全体公民幸福指数。否则,一切皆是枉然,无法将楼市调控好,更无法挤出楼市泡沫。

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