基础设施公募REITs试点项目雏形渐显

近期多家A股上市公司发布公告，拟开展基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）申报发行工作。从目前已公开信息来看，申报项目的底层资产既覆盖了公用事业基础设施、交通能源、产业园区等传统领域，也涉及数据中心等新型基础设施领域。

据了解，目前首批REITs试点项目正在稳步推进，包括申报、评审、答辩等流程也逐步开启，有望明年初正式落地。业内人士表示，未来基础设施公募REITs一方面将助推我国基础设施高质量发展，另一方面也将填补当前大类金融产品的空白，拓宽社会资本的投资渠道。

多地建立项目储备库

我国境内基础设施领域公募REITs试点正式起步以来，多地积极做好试点项目申报工作，并建立项目储备库。

11月17日，上海市发展改革委就建立上海市基础设施REITs项目储备库有关工作发布通知。通知要求，各区发展改革委、临港新片区管委会抓紧梳理汇总本地区基础设施REITs储备项目，将符合条件的项目情况及项目试点意向填入附表。

此前，河南省发展改革委发布通知，做好河南省基础设施REITs试点项目申报工作。重点支持河南省位于国务院批准设立的国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。北京市发展改革委等六部门9月底联合印发《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》，提出促进北京市基础设施REITs产业发展的12条措施。在抓住产业要素，培育产业发展“新引擎”方面，夯实储备厚植产业发展根基，建立项目储备库，深入挖掘储备优质资产，积极吸引各类社会资本参与项目孵化培育，形成“试点一批、储备一批、谋划一批”的滚动实施机制。

多个申报项目已经浮出。10月27日，协鑫能科公告，公司拟选取江苏省南京燃机热电联产项目、如东燃煤热电联产项目进行基础设施公募REITs申报。8月28日，首创股份公告，拟选取深圳市福永、燕川、公明污水处理厂和合肥市十五里河污水处理厂资产进行基础设施公募REITs的申报发行工作。

苏州工业园区、上海临港经济发展有限公司、深圳市地铁集团有限公司等也在积极进行REITs试点筹备工作，相关项目涵盖公路、仓储物流、市政设施、产业园区、数据中心，区域覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等国家重大战略区域。

首批试点项目有望明年初落地

近日，有媒体报道称，拟上报项目涉及的部分基金公司已接到相关通知分赴发改委进行基础设施REITs项目答辩。《经济参考报》记者也从相关人士处获悉，目前基础设施公募REITs试点正在稳妥推进，首批试点项目有望在明年年初正式落地。

中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬表示，基础设施REITs试点从项目遴选到产品发行过程复杂，目前整体上仍处于项目评审阶段。基础设施REITs是权益性融资，底层资产质量是REITs投资人获得回报、规避投资风险的根本保障，但底层资产行业特征显著，商业模式差异很大。因此，试点评审工作非常谨慎。

REITs试点推进仍有一些难题需要克服。国家发展改革委投资司副司长韩志峰此前表示，试点过程中，确实感受到推动基础设施REITs还面临着很多问题和困难，需要地方政府协助解决和推动。例如，部分资产权属不清晰，手续存在合规问题。产权转让方面，有些项目遇到了产权转让的限制。还有一些项目，即使没有明确的转让限制，但行业部门仍会面临多重顾虑，担心原来的社会投资方通过发REITs而回避或削弱运营职能。

“需要地方通过多种方式支持，解决突出问题，创造合规条件。”韩志峰说，发行REITs不是终点，将募集的资金留住、用于再投资，促进经济和社会高质量发展才是最终目的，这些都需要地方政府提前谋划。

REITs试点项目回报具备吸引力

业内人士表示，从融资端来看，REITs回收资金用于补短板领域，有利于促进基础设施高质量发展。从投资端来看，REITs具有流动性比较高、收益相对稳定、安全性比较强等特点，可填补当前大类金融产品的空白，拓宽社会资本投资渠道，满足不同风险偏好的投资需求。

业内人士认为，基础设施REITs标准化程度高，基础资产的项目现金流稳定，REITs的分红率也很稳定，因此是稳定资本市场的重要品种。

“基础设施REITs兼顾稳定现金分红收益及较低风险波动的资产配置需求，比较符合注重产品安全性的投资者偏好。基础设施REITs进一步降低了REITs的潜在风险，试点发行阶段的基础设施REITs以使用者付费的公用事业项目为主，其中存在的隐性政府信用能够降低投资人的顾虑，增强投资者参与REITs产品的积极性。”东方金诚结构融资部技术副总监张文玲表示。

首创股份董事会秘书、总法律顾问邵丽表示，以首创此次申报项目为例，水务环保行业属于使用者付费，具有较强的稳定性，符合当前REITs资产筛选的相关要求。公募REITs要求具备稳定的现金流保障，水务行业的现金流稳定而且持续向好，可以长期为投资者提供稳定现金流回报，符合市场对公募REITs产品的期望。

徐成彬表示，公募REITs试点要求预计未来3年净现金流分派率不低于4%。这个收益率是一个最低的期望门槛，从中长期和国际经验看，公募REITs净现金流分派率介于债券和股票收益率之间，不应该低于4%。我国公募REITs试点项目将经过层层把关、严格评审、优中选优，而且要求封闭管理，强制分红，其综合回报率应该具有较强的市场吸引力。

业内人士表示，对于特别看重分红率的投资者，特别是风险偏好比较低的老年人群，应当主要投资电力、交通、能源这类传统基础设施，可以长期持有忽视股价波动率。有些投资者在乎价格波动率，可以投资市场经营性更强的新型基础设施，如数据中心、仓储物流等资产类别。