北京二手房市场实地调研：看房的人多了

（原标题：北京二手房市场实地调研：看房的人多了）

“股市大涨，楼市应该也会涨，上一轮牛市就是如此。”有北京二手房业主对中国证券报记者说。记者近日实地调研发现，北京二手房市场成交量出现回暖迹象，且成交价出现不同程度的抬升，多数业主降价意愿较小。而在此前，受疫情影响北京二手房成交下滑明显。机构数据显示，7月上旬北京二手房实际成交4000套，6月上旬成交6000套，5月上旬成交8000套。

带看量上来了

“最近几天看房的人明显多了起来。片区所在街道降为低风险区，看房的人马上行动起来了。”不少中介销售人员对中国证券报记者说。

“近期新挂牌了很多房源，各个片区房源充足，因此带看量也上来了。”位于西城区某片区的销售人员对中国证券报记者表示。

“从目前情况看，刚需仍是成交主力，近期成交的基本上都是刚需客户。疫情稳定后，很多刚需客户来看房。不过，学区房成交量明显下降，很多学区房销售人员开始转战别墅、叠拼等高端新房项目。”多位地产观察人士对中国证券报记者指出。

“近期成交的学区房，多数客户并不指望在7月底之前完成在西城区落户，心态比较平稳，对能否及时落户上学这件事的态度比较理性。根据目前的流程，从签约到拿到房本落户，最短需要一个半月。学区房新政推动的成交小高峰已经过去。”

中原地产首席分析师张大伟指出，疫情波动波及北京二手房市场，5月楼市出现小阳春，6月中旬开始市场再次萎缩。尽管7月上旬只有4000套，但从目前的趋势看，预计中旬能到5000-6000套，整个7月可能在1.5万套左右，相比6月止跌企稳。市场波动客观上为购房者提供了一次抄底机会。

业主降价意愿小

“目前不少业主报价仍低于5、6月份，面谈不会有大的改变。中介人员每天做的事情就是给业主打电话，希望业主降低报价，吸引更多看房客户。带看量上来了，成交可能性加大。”多位中介人员对中国证券报记者说。

某头部中介机构销售人员介绍，根据公司的规定，成交价如果低于报价超过3%，门店及经纪人会被扣除很大一部分业绩。因此，成交前中介人员会极力要求业主降价。到了购房者看房和面谈环节，业主降价意愿就很小了。很多房源的报价基本上就是近期的成交价。

除了上述因素，中国证券报记者了解到，业主降价意愿较小也与业主的预期有关。“股市大涨，楼市应该也会涨，上一轮牛市就是如此。2015年股市经历牛市后，紧接着楼市开始上涨，2016年北京房价出现普涨行情。近期股市开始走牛，而北京的房价多年没有上涨。因此，即便高价卖不掉，也不会低价出手。”有售楼业主对中国证券报记者说。

易居研究院指出，按照以往规律，2020年三季度50城房价仍将稳步上涨。由于2019年三季度基数较高，按照目前房价的缓慢上涨幅度，预计2020年三季度综合收益率或略有下降。

新房库存高位

中原地产首席分析师张大伟认为，受疫情等因素影响，2020年以来北京楼市成交不活跃，虽然5月有所增加，但6月市场再次陷入调整。截至7月13日，今年以来北京地区新建住宅成交19271套，相比2019年同期下降明显。库存达到8.59万套的高位，增长明显。

新房库存量增长的同时，今年以来北京持续出让大额地块。7月14日，北京三宗地块集中出让。其中，通州区永顺镇地块起拍价格为11.31亿元，门头沟区龙泉镇地块起拍价格为11.65亿元，房山区长阳镇地块起拍价格为28.30亿元。三宗地合计挂牌价格51.26亿元，均为不限价宗地，总成交价约为65亿元。

北京市通州区永顺镇运通人和良园二期项目地块由石榴+通投联合体以12.4亿元总价成交，溢价率为10%，商品住宅楼面价为16818元/平方米。北京市门头沟区新城地块由佳兆业以12.6亿元总价成交，溢价率为8%，可售商品住宅综合楼面价为31439元/平方米。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，通州地块属于相对纯粹的住宅用地，但需配建5万平方米的安置房。同时，纯商品住宅体量较小，且安置房体量大、建设成本较高，整体利润空间不大。因此，竞拍并不激烈，中海和石榴+通投竞争不足十轮即成交，整体溢价率在10%以内。本地块为今年以来通州区成交的第三宗地块，楼面价最低，仅为16818元/平方米。门头沟地块体量小，整体一般，仅中海和佳兆业两家企业参与竞价，最终佳兆业以8%的溢价率成交。这是佳兆业首次在北京取得商品住宅用地。今年以来，房企对北京市场的关注度有所提高。

张大伟表示，3宗地块成交的溢价率均不高。房山地块溢价率较高，主要因为起价低，销售预期价格在5万元/平方米左右。该地块实际成交楼面价格仅为3.54万元/平方米，按照正常的建安成本计算，销售单价5万元/平方米以上可以盈利。整体看，北京土地市场并未出现高温的情况，相比大部分城市而言市场平稳，供应较为充足。