稳定现金流、抵御市场波动 房企持有商业地产意愿提升

2019年，房企商用物业持有意愿提升，商业运营从“去零售转体验”转向“零售体验化”。1月6日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德联合发布的《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》(以下简称“报告”)显示了上述内容。报告认为，在经济增速放缓的背景下，商业地产呈现出由开发驱动型向商业驱动型的良性转变。

从“去零售转体验”到“零售体验化”

随着房地产调控政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，房企开始向运营增值的模式转变。

另外，促进房企自持商业的客观因素是，2019年，许多地方在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出更高的要求，从客观上促进商用持有物业的增加。

事实上，在市场下行的环境下，报告认为持有型物业的稳定现金流，能够帮助企业抵御市场波动对业绩带来的影响，凸显出穿越经济周期的能力。

不过，更为现实的问题是，虽然以往散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，房企主观持有的意愿加强，但在融资收紧的情况下，实际持有量短期内亦难出现大幅增加。

报告显示，在商业地产的运营过程中，“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态替代。但这一转型创新在一些符合市场需求的项目上取得了成功，而作为普适性的策略并未实现预想效果，这种功能性体验业态在承租能力等仍然达不到零售业态水平。

2019年，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态。

比如，从K11到方所，从言几到朝阳大悦城悦界，从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局，零售体验化渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业打开了一个新的增长通道。

市场为商业资产重新定价

因为对于宏观经济形势的普遍不乐观，加上银根吃紧，2019年，一些持有商业资产集中出现变现。比如，瑞士合众集团联手财团13.4亿美元收购位于北京中关村地区的鼎好大厦，力图通过重新定位和改造实现资产价值的提升;金隅集团以51.87亿竞拍购得北京亚奥板块知名商务综合体盘古大观。

值得关注的是，北京世茂工三以21.87亿元的价格拍卖再次流拍，这一价格较第一次拍卖下调1.13亿元，与第二次拍卖价格持平，已远低于其估价水平。

报告认为，2019年成交的北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准，而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。市场为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，过去几年间，电商风头盖过实体商业。2019年，尽管电商直播网红带货吸引了众多眼球，但深究之下，本质上仍是营销噱头。电商的线下新零售也缺乏商业运营上的深层次突破。反而是部分实体商业回归商业本质的创新表现亮眼。比如，继SKP店庆创下日销10亿新高成为热点之后，新开业的SKP-S以高度的场景式体验、工业梦幻风的装修风格、丰富的互动艺术装置，令人耳目一新。