中国房地产的销售市场已进入红海厮杀时代。
无论是恒大总裁夏海钧所说的“15万亿大饼”，还是融创中国董事会主席孙宏斌估算的“16万亿存量”，都表明开发商的销售蛋糕基本固定，所有的份额都在这中间产生，个体公司要有增量，就只能去抢别人的；若不能上升，便面临危险。
融创、世茂、金科等房企，目前来看是这一阶段的胜出者。在2019年，他们扮演了收购者的角色，而泛海、泰禾、新城、邓鸿，则是他们口中的“猎物”。其中，融创更是当仁不让，连年成为“并购王”。
巨头们的并购和转型，不仅让他们在存量市场占据高位，也让他们在下一个时代的运营竞争赛道领先，资源、资金、政策，都在向“胜者”集中。
或许他们当下唯一应该在意的，是风险的防范和资金的安全。
多起并购爆发
2019年的并购市场来得更为猛烈。
开年的1月21日，融创中国公告，以125.53亿收购北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目，成为房地产并购的第一大单。
临近年末，当市场以为这已是今年最大的房地产并购时，孙宏斌又扔出一颗炸弹：11月27日，融创公告收购成都环球世纪和时代环球51%股权，对价约153亿。
股权交割30日后，融创可得股权分配利润36.43亿，来自于收购标的已售未结的利润；此外，还有超额利润35亿，按此计算，融创拿下51%股权实际出资仅为118亿，若算上超额利润，则只有81亿。
截至目前，融创今年在并购市场的金额已近300亿元，继续蝉联行业“并购王”。
今年还有一家房企在并购市场风头正劲，那就是世茂。上半年，在不到三个月的时间里， 世茂先后完成对泰禾、明发、万通、粤泰旗下11个项目的收购，累计斥资126.8亿元。
世茂成为今年流动性紧张的泰禾的“接盘侠”，上述收购中对泰禾集团项目的收购就达7个， 交易对价约为77亿 。
截至目前，世茂今年在并购上花费的金额已达150亿。在年初的业绩会上，世茂副主席、总裁许世坛表示，世茂2019年70%以上的土储都会来自并购，将拿回款的50%买地。
7月份，新城控股遭遇“黑天鹅”，公司不得不转卖项目纾困，金科成为新城重要的接盘方之一。
7月24日，金科股份发布受让房地产项目公司股权的公告，拟平价收购新城控股下属6家房地产项目公司股权，成交总额约为17.21亿元。交易完成后预计可为金科新增建筑面积102.22万平方米的土地储备。
金科股份联席总裁方明富表示，房企土地获取方式不是单一，招拍挂获取土地由于政策调控限价措施，甚至有一些项目不赚钱或者微利，收并购从某种程度上项目效益更加可控。
融创与成都环球世纪的交易，更是仅次于收购万达文旅那笔交易，共涉及成都、武汉、长沙、昆明等城市的18个项目，总建筑面积约为3071.6万平方米，可售建筑面积约为2771.6万平方米，约占总建筑面积的90%。截至公告日，未售建筑面积约为2390.1万平方米。
考虑已达成意向协议的潜在土储，融创共获得总建筑面积约为6658.8万平方米，其中可售建筑面积约为6304.9万平方米，约占总建筑面积的95%。
通过并购，并购方可以实现土地储备的迅速扩张，支撑未来销售大幅度的增长。
孙宏斌透露，此前融创收购万达文旅花费约438亿，目前已实现销售1600亿，后续还有几千亿的货值可售。
正是这些收购，让融创在过去两年来快速晋身行业四强，并支撑其未来进一步增长。
今年前10月，融创销售4339亿，同比增17％，仅次于碧桂园、恒大、万科。
头部房企的新赛道
经过近5年来波澜壮阔的市场演变，中国房地产的格局发生了巨大变化，前50强、30强房企坐标初定，到2019年年底，规模没有进入千亿的房企，未来很难再有弯道超车的机会。
而在巩固了自己传统优势的同时，头部房企在转型运营和多元化上也迅速卡位，在新的赛道上抢先，“胜者通吃”的戏码上演。
以融创为例，销售保持了第四并显著增长，孙宏斌又大幅加码和升级康养、文旅产业。
11月27日，在收购了邓鸿的成都环球世纪后，孙宏斌说，“融创在文旅产业将天下无敌”。
很快地，除了融创文旅城，环球融创会展文旅集团也已成立，其持有及管理的会议、展览中心逾200万平方米，是全国最大的会展类项目持有及运营商，融创因此成为国内会议会展项目持有和运营的龙头。
另一个房企巨头万科，也早已不是传统的开发商。截至目前，万科在商业、租赁、物流等领域，规模也已经数一数二。
保利在物业服务领域建立了强大的社会、政府和城市网络；华润、龙湖在商业布局上，租金收入已开始大幅超越同行。
碧桂园和恒大，则立志在智能机器人和新能源汽车领域占位，以庞大的地产资本，撬动新技术和新市场。
与刚刚在香港上市的阿里类似，阿里四大业务除了核心商业盈利外，其他如云计算、数字媒体及娱乐、创新业务都在成长期，房企巨头们的转型业务，目前也基本不赚钱，亦在培育阶段。
虽然看好文旅、会展两个板块，都是10万亿的规模，但融创也做好了短期内不赚钱的打算，“我们现在做文旅也好，包括会展、康养也好，短期内都是不怎么赚钱的，我看的是更长远的，5年、10年以后的事。”孙宏斌说。
11月28日，万科董事会主席郁亮在昆明也表示，“万科（长租公寓）爆不了雷，长租公寓不说赚大钱，（目前）能有稳定的收益我们就觉得非常好。”
因此，这种面对未来的转型，需要持续的开发业务的输血、支持，更是中小房企不能承受之重。
随着存量市场的衰落，未来房企的盈利模式和结构，也将发生重大改变。开发业务和运营业务的盈利能力，将重构房企的价值体系。
本文来源：21世纪经济报道
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刘畅_hrb04
