三大财务指标下滑 招商蛇口去地产化阵痛

“招保万金”已经成为过去。8月26日晚，招商蛇口发布半年报，三大核心财务数据均同比下滑：其中，营收总额166.87亿元，同比减少20.49%；实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元，同比减少31.17%；实现毛利润为63.2亿元，同比减少29.5%。对于上半年公司业绩下滑，招商蛇口给出的解释是：上半年，房地产主营业务结转面积及结转单价同比减少，导致结转收入及毛利同比减少。

作为成立40年的老牌房企，昔日中国房地产市场四大金字招牌“招保万金”的老大，与房企第一梯队已有非常明显的差距。在2017年，曾经的老对手万科销售额已突破5300亿元之际，招商蛇口销售额才刚刚突破千亿元。随着房地产市场进入“存量”时代，面对前有强敌后有追兵的局面，一直希望“去地产化”的招商蛇口，又该如何涅槃重生？

　　三大指标下滑

其实，与自身目标比，招商蛇口的半年报并不算太难看。

半年报显示，今年上半年，招商蛇口实现签约销售额1011.9亿元，同比增长34.75%；实现签约销售面积515.23万平方米，同比增长43.77%。按照年初设定的2000亿元全年销售目标，上半年完成率已超过一半。

但从盈利能力来看，招商蛇口的营收、净利润和毛利率均出现了下滑。截至6月30日，公司实现营收166.87亿元，同比减少20.49%；毛利润为63.2亿元，同比减少29.5%；毛利率为37.9%，较2018年同期减少4.9个百分点；归属于上市公司股东的净利润为48.98亿元，同比减少31.17%；归属母公司的净利率为29.5%，较2018年同期减少4.6个百分点。

对于上半年公司业绩下滑，招商蛇口给出的解释是：根据生产经营计划，房地产项目竣工以及结转时间主要集中在下半年，上半年结转面积较小，导致结转收入及毛利同比减少，符合经营计划。

招商蛇口在评价这份半年报时直言，“在稳步推进综合发展的过程中，存在着不均衡，存在着转型的阵痛”。

与其他单一房地产开发企业不同，招商蛇口重组之初就提出要构建起“前港-中区-后城”的整体规划战略。所谓“前港-中区-后城”模式，指的是以港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发，从而实现区域的整体联动发展。通过港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，汇集多方资源打造优势互补协同的城市生长生态圈。

在这样理念的指引下，分别对应的正是招商蛇口三大主要业务板块：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营以及社区开发与运营。根据2016年招商蛇口提出的规划要求，在未来的三五年内，招商蛇口将把地产的收入从70%左右降低到60%，园区从20%左右提升到30%-40%，邮轮产业从3%-5%提升到10%。

　　去地产化的阵痛

2015年重组后的招商蛇口一直希望“去地产化”，不再局限于房地产业务，而是三大主要业务齐头并进。

然而这一愿望在最初三年里推进得颇为艰难，从数据来看，更有些反复：根据该公司年报，2016-2018年，招商蛇口社区开发与运营收入占比分别为88.3%、90.9%和89.1%；园区开发与运营收入占比分别为11.2%、8.3%和10.2%；邮轮产业建设与运营则占比更小。

但就目前情况来看，这一局面在今年上半年似乎有所改观： 2019年半年报显示，在招商蛇口的总营收中，社区开发与运营业务实现营收124.1亿元，同比减少29.78%，占比降至74.7%。园区开发与运营板块营收达40.1亿元，同比增长31.26%，邮轮产业建设与运营板块营收为2.7亿元，同比增长2.56%。

招商蛇口方面向北京商报记者透露，经过三年的调整，招商蛇口的业务结构已经进入了新的时期。虽然短期内，社区板块的开发销售依然是公司利润的重要来源，但中期看来，园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，邮轮业务也将为社区板块储备优质的土地资源。长期看来，三大板块将协作发展，交叉运营。

“相比于地产业的快周转，园区开发运营和邮轮业，都是需要长期培养、持续投入，且毛利率并不高的行业，所以也就不难理解一旦地产占比下滑，财务数据会相对难看些。”一位地产分析师直言，地产板块占比的大幅减少，直接引发了财务数据的下滑，这样的阵痛在招商蛇口完成自己60%地产业态占比之前可能将很难避免，会持续一段时间。

　　地产业态加减法

在艰难扛起转型期的同时，招商蛇口却也没有放弃房地产——这一曾经和现阶段的主营业务，尽管业态占比有所下降，但在有意识调整结构后，却也出现了二次扩张。

达到千亿规模之后，招商蛇口发展速度大幅提升，2018年招商蛇口在近60个城市及地区拥有在售项目214个，全年实现签约销售面积827.35万平方米，同比增长45.15%；累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增长51.26%。在今年初的业绩说明会上，招商蛇口更是将销售目标定为2000亿元。

然而，在行业告别黄金十年、中央喊出房住不炒的今天，对于产品定位高端化的招商蛇口来说，这一目标并不容易：从存货方面来看，受产品高端定位的影响，招商蛇口尤为突出，近五年来存货持续上涨。2018年招商蛇口存货首次冲破2000亿元关口达到2108亿元，同比增长了25.76%；2019年上半年此数值仍保持较高增速，报告期内招商蛇口的存货达2534亿元，较2018年增长20.21%。

招商蛇口方面回应称，房地产公司的存货主要为未开发土地，在建项目和已经建成的项目，是利润的主要来源，存货量持续上涨意味着后续可持续的销售。尤其是这个增长速度与公司的销售增长速度相当，将为招商蛇口后期业绩稳定奠定基础。

总体而言，当前传统房地产开发业务仍是招商蛇口利润贡献的主要板块，此板块的优劣将直接影响招商蛇口的整体业务表现。

财经评论员严跃进分析称，目前地产业务依然是招商蛇口的主要依托点，而其他板块正处于探索和追加投资期，所以对招商蛇口来说，未来需要寻找到业绩与规划战略的平衡点。循序渐进，才能实现涅槃重生，招商蛇口还有很长一段路要走。

深耕深圳40年，招商蛇口在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源。伴随粤港澳大湾区规划和深圳建设中国特色社会主义先行示范区等政策重磅出台，招商蛇口作为大湾区核心标的，资产价值也有望进一步大幅提升，中长期投资窗口已经显现，这或许也是招商蛇口腾飞的下一个“风口”。