四季轮转，自有其规律。楼市有没有规律？
阅读分析上市公司财报，是财经记者的必修课。房企最受人关注的数据，照例是销售额、营收、利润，以及负债等。销售额代表规模，仍然很重要，但如今更多房企更重视的是回款额，落袋为安的才算数，高净利率才欣喜。
如你所知，对房企来说，2018年年报的营收、利润，并非当年的直接体现，而主要是早前一两年、两三年运营情况的反映。负债则是叠加的结果。我们看到有些房企年报显示负债率高企，负债额沉重，既是当年投资与借贷的显示，也是此前有关资本活动的累积。
比如，我们看到个别房企（包括非上市房企），最近转让项目较多，意在盘活存量，回笼现金，化解资金压力，主要是偿债压力。对照之前的财报就会发现，原来是企业在2016、2017年投资过于进取甚至是激进的反映。
有智者言，人们总是以现在来判断未来。2016-2017年是此轮房地产市场运行的高峰期，在2018年二季度到达峰值后，即迅速转而向下。有些房企领导跟我聊天时承认，2017年底在制定次年任务时，过于乐观了。往前推，这个道理同样成立。
由于房地产项目从拿地到销售，时间会有迟滞，2017年拿的地块到2018年年中以后才可能进入强销期，而恰在此时，市场转淡，投资形成的负债就会变为山一般的压力。少数房企2018年年报和2019年一季报的负债，追溯后就会发现，很大程度上它们是2016-2017年激进投资的呈现。栽什么树结什么果，苦涩还是香甜尝后方知。
但这并不是说我们就有资格嘲笑哪个企业。前面提及，去年下半年楼市转淡后，最难熬的是四季度，虽说最近两年也不讲什么“金九银十”了，但11月、12月成交之淡，还是让销售经理们一时难以接受，售楼处从排队抢筹到门可罗雀，就发生在短短几个月之间。
每年年底年初，是企业制定来年目标的时间段。去年底的楼市，不仅是销售人员的难受，也考验着房企的投资部门。从我接触的房企来说，普遍悲观，不知道这轮调整幅度有多大、时间有多长。如此不确定，没有信心，投资就会转入保守。
但就在此时，有人出手了。有知名企业北京区域，在去年底今年初就拿了逾200亿的地块。我问该区域负责人：为何敢出手？
这位负责人的解释让人颇受启发。首先是大势。中央对房地产市场的定调是稳定健康发展，落点是“发展”，从来没有说是要打压。抬头往前看，房地产一定还有较长的发展期，中间有波动有调整很正常，但大起大落都是监管部门不欢迎的。
其次是看价格。就京津冀的城区而言，现时地价比周边同类项目低了数千甚至上万元，如果你对这个城市的发展、消费（购房）能力有研究进而有信心，就可以大胆去拿。退一步说，即使市场继续调整，你也比其他项目的压力要小得多。
他接着强调了两个“不”。一是不拿地王。哪怕是千亿级房企，错拿了一块地王，都是沉重负担。多数主流房企考核职业经理人的指标，是回款和利润，它们基本上落在区域或城市公司的身上。错拿地王的成本会大幅吞噬你的利润。说得直白点，两块地拿错了，全年奖金的80%可能就飞了。
二是不要有抄底心态。这跟资本市场是一个道理。股评家声称某个时点是全年甚至历史“大底”，你就笑笑可以了，当不得真。不抱抄底心态而有理性研判，反倒可能撞线底部。这位负责人说，事后看，自己拿的有几块地很有可能是年度低点。
今年几个月热点城市房地产市场温度变换之快，多位业内人士谈起来不胜唏嘘。年初是忐忑煎熬不已，到3月份忽然传来成交回暖的消息，虽然是不是所谓的“小阳春”还有争议，但至少很“提气”。前述房企前5个月的销售也比去年四季度好多了。
地价是房价的反映，还是房价的先导（所谓鸡与蛋的关系），是有争议的，仅就现实表现看，紧接着4月份土地市场的热度是明显升腾的。正如我们看到的，部分城市的土地成交溢价率很快到达30%，有的甚至超过50%。去年底今年初原来无人问津的地块，到4月份突然有10多家房企来围抢，起拍楼面价顺势涨了两千块。
正可谓别人贪婪时我恐惧。前述房企负责人说，“这时我们就观望了”。投资暂告一小段落，腾出手来抓销售。这就是节奏。
资产价格市场没人可以神算，但节奏自有其韵律。踏准节奏，远看大势，中看区域（城市），近看企业自身。节拍不偏离平衡点，你就走在了正确的周期轨道上。走了一段时间，回头一看，咦，你总是比同行快了半步一步，这就掌握了先机。所谓规律，所谓周期，既是过往实操经验与理性研判的叠加，也是站在未来回望现在的穿透。
个人买房与企业买地，有些道理是相通的。不能哪儿热你就往哪儿跑。在调控总基调不变的背景下，哪个城市热了，随时保持监测的主管部门会发出预警提示。热的温度计，包括房价和地价。同样也不要抱抄底的心态，这也是一种贪婪。
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：
孟令晶_mlj02
